투기지역이 왜 최고입지가 되는 이유는?

부동산 관련 뉴스를 보다 보면 투기지역 규제강화조치 등을 발표하는 뉴스를 가끔 접하게 된다. 왜 정부는 투기지역에 대한 규제를 강화 또는 완화를 하는 것일까?

그것은 아마도 서울지역이 이전부터 대부분 투기지역으로 설정되어 있기 때문에 부동산 정책이나 부동산 가격을 잡기 위하여 정부가 특히 투기지역의 부동산 가격추이에 많은 관심을 가지고 정책을 입안하는 이유이기 때문이다. 지금은 용산, 강남, 송파, 서초구 4개구를 제외하고 투기지역의 규제를 해제 하였다.

부동산 시장에서 "투기지역"이라는 단어는 많은 사람들에게 부정적인 인식을 심어주고 있다. 가격이 과도하게 상승하고, 규제가 심해 거래가 어렵다는 이유 때문이지만 흥미로운 사실은 시간이 지나면서 투기지역으로 지정된 곳들이 부동산 시장에서 가장 가치 있는 지역으로 평가 받는 경우가 많다는 점이다.

왜 이런 현상이 발생할까? 그 이유는 투기지역이 단순히 규제와 가격 상승의 현장이 아니라, 최고의 입지 요건을 갖춘 지역이기 때문이다. 투기지역이란 곧 사람들이 가장 살고 싶어 하고, 가장 투자하고 싶어 하는 지역을 의미한다. 이런 지역은 교통, 교육, 상업시설 등 주요 생활 인프라가 이미 잘 갖춰져 있으며, 미래의 개발 가능성도 높아 지속적으로 가치가 상승하는 경향이 있다.

이번에는 투기지역이 왜 최고의 입지가 되는지, 그 숨겨진 이유와 특성을 알아 보고자 한다. 부동산 초보자들이 흔히 두려워하거나 회피하고자 하는 투기지역의 본질을 이해한다면, 오히려 이 지역이 가진 투자 가치와 잠재력을 깨닫게 될 것이며, 부동산 투자는 단순한 매매 이상의 통찰과 안목을 요구한다. 부동산 투자에 관심이 있는 분들이 투기지역을 새로운 관점에서 바라볼 수 있도록, 지금부터 그 비밀을 하나씩 풀어보겠다

투기지역이란 정부가 지정하는 지역으로, 부동산 투기 세력의 영향을 막기 위해 강력한 규제가 적용되는 지역이며, 주로 가격 상승이 과도하게 이루어지거나, 단기적인 시세 차익을 노린 거래가 빈번하게 발생하는 지역들이 투기지역으로 지정된다. 주택 가격이 비정상적으로 상승하면서 사회적 문제가 발생할 가능성이 있는 지역이기 때문에 정부는 이 지역에 대해 대출 규제, 세금 부과 등의 조치를 취하게 마련이다.

 하지만 투기지역은 가격 상승의 조짐이 뚜렷한 지역이기 때문에, 그만큼 투자자가 눈여겨볼 만한 곳으로 여겨지기도 하며, 바로 이 점이 투기지역이 왜 최고입지가 되는지에 대한 핵심적인 이유인 것이다. 정부가 대도시 서울 집값을 잡기 위해 전국에 일률적으로 부동산 규제를 적용하면 지방 소도시는 더욱 침체할 수밖에 없다.

규제지역은 이 같은 상황이 나타나지 않도록 부동산 규제를 차등 적용하기 위한 개념이다. 규제지역은 △투기지역 △투기과열지구 △조정대상지역 3개로 나눈다. 투기지역은 집값이나 땅값 상승지역에 대한 과세강화를 위해 소득세 법에 따라 기획재정부 부동산안정심의위원회에서 지정 또는 해제를 결정한다. 주택법 소관인 투기과열지구와 조정대상지역은 각각 주택가격 안정과 주택시장 과열방지를 목적으로 국토교통부의 주거정책심의위원회가 관리를 하고 있다.

이들 규제지역 중 조정대상지역에서는 다주택자에 대한 취득·양도· 종합부동산세 중과와 함께 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환 비율) 등 규제가 적용된다. 주택분양권 전매도 일정기간 제한되고 주택취득 시 자금조달계획서도 제출해야 된다.

투기과열지구는 조정대상지역보다 한층 더 강화한 금융 대출규제와 함께 재건축과 재개발 조합원 지위 양도 제한 등 규제가 더 붙는다. 가장 강력한 금융규제가 적용되던 투기지역은 투기과열지구와 조정 대상지역에 대한 규제가 점차 강해지면서 적용하는 규제강도가 비슷 해져 사실상 유명무실해졌다는 평가가 나온다.

일반국민들이 부동산 의사결정시 가장 중요하게 생각하는 것은 대부분의 사람들이 알고 있듯이 단연 입지 이다. 입지를 제대로 활용하려면, 가장 먼저 수요와 공급 현황을 파악해야 하고, 그 다음으로 적정 가격을 알아야 하며, 상품 경쟁력까지 공부를 해야 한다. 그래서, 부동산 투자를 하려면 입지 공부가 필요한 것이다.​

입지는 세분화하면 할수록 좋다. 입지별 접근전략을 세분화해서 짤 수 있으니까 말이다. 투기지역으로 선정한 구체적인 법안 기준이 있지만 일반인들이 그것을 알 필요는 없다. 단 한번도 그 기준에 맞추어 지정하거나 해제를 하지 않았기 때문이다. 가장 중요한 것은 시장 분위기다. 수요가 너무 많다 싶으면 지정을 하는 것이고, 수요가 없다 싶으면 해제를 하는 것이다.

따라서 가장 강도가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳 이라고 해석할 수 있고, 투기과열지구은 그 다음으로 수요가 많은 곳이라고 판단할 수 있다. 조정대상지역은 수요가 많은 것 같긴 한데 조금 더 지켜 보겠어 하는 곳이라고 생각하면 되겠다. 기타 지역은 알아서 판단하라는 곳이다.​

​결국 투기지역은 수요가 차고 넘치기 때문에 다른 말로 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋은 곳이라고 평가 받고 인정받는 곳이라는 의미다. 이해하기도 쉽다. 수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단한 곳이다. 부동산의 부증성 때문에 공급을 적기에 필요하고 희망하는 대로 할 수가 없기 때문이다.

투기지역의 적정 가격은 소비자가 정한다는 것이다. 평당 3천만원을 하던 5천만원을 하던 이 지역에서 거품가격이라는 말을 쓸 수가 없다. 소비자가 그 가격대를 받아주는 한 시장이기 때문이다. 소위 자본주의 시장 논리가 적용되는 곳이다. 바보가 아닌 이상 일부러 더 비싸게 돈을 주고 물건을 구입하지 않는다. 구입할 만한 가격이기 때문에 구입을 하는 것이다. 이 부동산 시장에 있는 실수요자와 투자자들은 우리나라에서 아파트 가격에 대한 민감도가 가장 뛰어난 사람들이다. 돈을 제대로 알고 돈을 가장 많이 쓰는 사람들이기 때문이다.

결국 투기지역에서의 상품경쟁력은 어떤 상품이 더 비싸게 판매될 수 있느냐다. 당연히 입지가 더 좋고, 상품이 더 신품일수록 더 비싸다. 대규모 택지개발지구의 가치가 높고, 대단지일수록 상품가치는 올라간다. 신축 아파트일수록 비쌀 수 밖에 없는 지역이다. 2016년 8월 입주한 서초구 반포동 아크로리버파크의 34평형이 2022년 1월에 46억이 넘은 가격에 매매가 되었다. 현재는 부동산 경기의 하락으로 시세가 많이 조정이 되었다. 평당 1.3억원 전후다. 현 시점에서 대한민국에서 가장 비싼 일반 아파트다.

이것이 거품일까? 아닐까? 투자자들끼리 주고 받는 시장이면 거품일 것이고 실수요자들 위주로 거래가 되는 시장이면 정상가일 것이다. 이전에 투기지역으로 지정된 서울지역과 세종시 중 실수요자들 위주로 거래되는 지역이 있고, 투자자들이 많이 들어간 지역이 있다. 투기지역도 지역별로 나누어서 접근해야 한다는 의미다.

정부는 서울의 투기지역을 같은 눈으로 보고 있다. 소비자 입장에서 보면 모두 다른 시장인데도 말이다. 그래서, 오히려 소비자 입장에서 보면 기회가 더 생길지도 모르겠다는 생각이 들 정도이다. 수요는 차고 넘치는데 추가적인 공급이 물리적으로 불가능하다고 한다면 상승시장으로 갈 수 밖에 없을 것이다. 상승시장이라고 하더라도 중간중간 조정시장이 오기도 한다.

실수요자라고 하면 조정시장이 최적의 진입 타이밍이 될 것이다. 하지만 그 타이밍을 맞추는 것이 쉽지 않다. 사후적으로만 판단이 가능한 경우가 대부분이기 때문이다. 실수요자라면 가격이 조정되길 너무 많이 기다리지 말라는 것이다. 꼭지에서 매수한 것처럼 보여도 결국은 시간이 해결해 주는 경우가 대부분이었다.​

투기지역이 최고 입지가 되는 주요한 몇 가지 이유가 있다.

우선, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있다. 투기지역으로 지정된 곳은 대개 입지가 우수하며, 교통망이 잘 갖춰져 있거나, 직장과 가까운 지역, 또는 교육, 문화, 의료 등 생활 인프라가 잘 발달한 지역이 많다. 이런 입지는 주거 만족도를 높이며, 자연스럽게 수요가 증가하게 된다. 사람들은 더 나은 환경에서 살기를 원하기 때문에, 좋은 입지 조건을 가진 지역으로의 인구 유입은 꾸준히 이루어진다. 이로 인해 주택 수요가 공급을 초과하고, 이는 결국 집값 상승으로 이어지게 된다.

다음은, 투기지역의 또 다른 특징은 주택공급이 제한적이라는 점이다. 이러한 지역은 이미 개발이 많이 이루어져 있어 추가적인 주택 공급이 어렵거나, 정부의 규제나 자연환경으로 인해 신규 개발이 제한될 수 있다. 주택공급이 한정되어 있다면, 그 지역의 주택 가격은 자연스럽게 오를 수밖에 없다. 제한된 자원을 원하는 사람이 많아지면, 희소성에 의해 가치가 상승하기 때문이다.

그리고 정책과 규제의 영향을 많이 받는다.

많은 사람들은 투기지역이 되면 규제가 심해져 투자 가치가 떨어질 것이라고 생각하지만 규제가 강해질수록 투기지역 내 부동산의 희소성은 더욱 강조된다. 예를 들어, 대출 규제로 인해 진입 장벽이 높아지면, 여유 자산이 많은 투자자들만 이 지역에 접근할 수 있게 된다. 이는 곧 안정적이고 신뢰할 수 있는 투자자들이 모인 시장을 형성하게 되고, 지역 내 부동산의 가치는 더욱 상승한다.

우리는 지난 2020년의 부동산 상승시기에 정부에서 부동산 가격을 잡기 위하여 강력한 부동산 규제를 했지만 보란 듯이 서울의 집값은 하늘을 찌를 듯이 더욱 더 높아지는 것을 목격하였다. 반면에, 규제 완화가 이루어질 경우, 해당 지역의 부동산 시장은 큰 폭으로 반등하는 경향이 있으며, 규제가 완화되면 대출이 용이해지고, 구매 수요가 폭발적으로 늘어나기 때문이다.

장기적인 개발 계획도 원인이 되고 있다. 투기지역으로 지정된 곳들은 대개 정부나 민간의 대규모 개발 계획이 예정되어 있는 경우가 많으며, 교통망 확충, 상업 지구 조성, 대규모 아파트 단지 개발 등은 투기지역의 가치를 높이는 주요 요인이다.

이러한 개발 계획은 단기적으로는 집값 상승과 과열을 초래할 수 있지만, 장기적으로는 해당 지역의 경제적 중심지로의 성장을 견인한다. 특히, 광역 교통망 개발은 한 지역의 입지 가치를 극적으로 변화시킬 수 있으며, 새로 생기는 지하철 노선이나 고속도로는 지역 주민들의 이동 편의를 크게 개선하고, 더 많은 사람들이 해당 지역에 관심을 갖게 만드는 요인이 된다.

또 다른 이유는 부동산 투자자들의 심리적 요인을 둘 수 있다. 부동산 시장에서는 심리적 요인도 중요한 역할을 하며, 투기지역이라는 타이틀은 사람들에게 그 지역의 부동산이 가치가 크고 상승 여력이 높다는 인식을 심어 준다. 이로 인해 투기지역은 더 많은 관심을 받게 되고, 수요가 더 증가한다. 부동산 시장에서 “지금 사지 않으면 늦는다”는 심리가 퍼지면, 매수 열기는 더욱 과열되며, 이러한 현상은 집값을 더 끌어올리는 원동력이 되고 있다. 각자 집이 필요한 시점에, 동원할 수 있는 자기 돈에다 본인 소득으로 감당할 수 있을 만큼 대출을 받아서 그 돈으로 가능한 집 중에 가장 입지가 좋은 곳을 고르는 게 대원칙이다.

1주택자는 투자가 아니다. 물가상승과 그로 인한 화폐가치 하락을 방어하는 수단이다. 집값이 올라도 세금만 더 낸다. 1주택자가 집을 파는 건 더 좋은 집을 사려 할 때뿐이다. 생애주기에 맞춰 그때그때 본인의 자금 등 여건에 맞는 가장 좋은 집으로 갈아타기 하겠단 생각으로 집을 사야 한다. 부동산 상승과 하락시점을 정확히 안다는 것은 하늘의 영역인 것 같다. 그만큼 부동산 시장의 가격흐름은 복합적인 여러 가지 경제지표와 수요와 공급 등 다양한 시장요소들이 혼합된 결과물인 것이다.​

투기지역은 그 자체로 강력한 투자 잠재력을 가진 곳이기 때문에 입지가 뛰어나고, 공급이 제한적이며, 장기적인 개발 계획이 있는 경우가 많아, 시장 내에서도 항상 주목 받는 지역으로 자리 잡는다. 하지만 규제가 심하고 가격 변동성이 클 수 있으므로, 투자 전에 철저한 분석과 준비가 필요하다. 무엇보다 중요한 것은 단순히 가격 상승만을 기대하기보다는, 해당 지역의 장기적 성장 가능성과 입지적 가치를 객관적으로 판단하는 것입니다.

부동산 초보자도 올바른 지식과 전략을 가지고 있다면, 투기지역에서의 투자로 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것이다. 투기지역은 단순히 가격이 많이 오르는 곳이 아니다. 그것은 사람들이 몰릴 수밖에 없는 최적의 조건을 갖춘 지역이라는 것을 의미하며, 이런 지역이 정부의 규제로 묶이는 이유는, 많은 사람이 그 가치를 알아보고 관심을 가지기 때문이다.

투기지역이 된다는 것은 해당 지역이 이미 충분히 매력적이며, 미래에도 큰 발전 가능성을 가지고 있다는 하나의 신호인 셈이다. 물론, 투기지역에 투자하려면 규제와 높은 진입 장벽이라는 어려움을 마주할 수 있지만 이는 단기적인 관점에서의 부담일 뿐, 장기적으로 보았을 때 투기지역은 가치의 안전판이자 미래를 보장하는 든든한 자산이 될 가능성이 높다.

이제 우리는 투기지역에 대한 편견을 넘어서야 한다. 부동산 시장은 복잡하지만, 한 가지는 분명하다. 사람들이 가장 선호하는 곳, 가장 살고 싶어 하는 곳은 언제나 최고의 입지로 인정받아 왔으며, 투기지역이 바로 그런 곳이다.

이번 기회에 투기지역을 새로운 시각으로 바라보고, 그 가치를 이해하게 되었다면, 여러분은 이미 부동산 투자자로서 중요한 첫발을 내디딘 것이다. 부동산 투자는 단순히 돈을 벌기 위한 수단이 아니라, 삶의 질을 높이고 미래를 준비하는 과정이다. 투기지역을 두려워하지 말고, 그 안에 숨겨진 기회와 가능성을 발견해 보면, 부동산 투자에 관심이 있는 분들이 내딛는 한 걸음 한 걸음이 곧 성공으로 이어질 것이다.