가족에게 명의신탁한 부동산 되찾으려면?

경기도에 거주하는 A씨는 몇 년 전 아파트 한 채를 성인인 손녀 B씨의 명의로 사들였다. B씨에게 아파트를 증여한 것이 아닌 명의만을 B씨로 해둔 이른바 부동산 명의신탁이었다. 최근 들어 B씨와 사이가 소원해진 A씨는 아파트의 소유권을 이대로 빼앗길지도 모른다는 생각이 들었다. 불안해진 A씨는 B씨에게 소유권을 이전해 줄 것을 요청했지만 B씨는 차일피일 미루며 응하지 않고 있다.

결국 A씨는 소송을 통해 본인 앞으로 소유권이전등기를 경료(완료)할 수 있게 됐다. A씨가 법이 금지하는 부동산 명의신탁에서 소유권을 되찾을 수 있었던 계기는 무엇이었을까. 이는 A씨와 손녀 B씨, 그리고 아파트의 매도인 C씨 사이 부동산명의신탁 유형의 특수성 때문이었다. 이와 관련해 최근 선고된 수원지방법원의 판결을 소개한다.

참고로 계약명의신탁의 경우엔 명의신탁자가 소유권을 반환받을 수 없게 되지만 해당 아파트는 A씨가 매도인 C씨로부터 매수해 자신의 손녀인 B씨 명의로 소유권이전등기를 마치는 이른바 3자간 등기명의신탁이었다. 명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지는 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결된다. 계약명의자가 명의수탁자로 돼 있더라도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등기명의신탁이 된다.

해당 아파트를 둘러싼 매매계약 관계는 사실 이러했다. 먼저 A씨와 매도인 C씨는 매매계약 체결 후 계약금과 중도금을 주고받았다. 이어 B씨와 C씨가 날짜를 과거로 소급한 매매계약서를 작성했다. C씨도 계약금과 중도금 영수증을 B씨의 명의로 변경, 재발행해 주었다. 이후 C씨는 잔금을 A씨로부터 지급받고 B씨 명의로 아파트 소유권이전등기를 마쳐준 것이다. A씨가 아파트에 전입신고를 마친 뒤 실거주를 하면서 재산세와 관리비를 납부한 사정도 존재했다.

수원지방법원은 B씨와 C씨가 해당 아파트에 관해 매매계약을 체결하면서 A씨에게 매매계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다고 보는 것이 타당하므로 이를 3자간 등기명의신탁이라고 보았다. 비록 매매계약서에는 매수인이 B씨라고 돼 있으나 형식상 작성된 것으로 보이고 매매계약 전 과정에 A씨가 관여했으며 매매대금도 A씨가 지급했지만 B씨는 매매계약 체결이나 매매대금 지급에 전혀 관여하지 않은 것으로 보인다고 판단했다. C씨가 매매계약 체결 당시 A씨를 매수인으로 인식하고 있었다고도 보았다.

3자간 등기명의신탁이므로 A씨와 B씨의 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효로 되어 해당 아파트는 C씨의 소유로 복귀한다. A씨와 C씨 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로 A씨가 C씨를 대위하여 B씨를 상대로 등기의 말소를 구할 수 있고 C씨를 상대로는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구를 할 수 있게 되는 것이다.

 

부동산 명의신탁에는 여러 유형이 존재하는데 사실상 3자간 등기명의신탁이라는 점을 인정받기란 쉽지 않은 것이 현실이다. 부동산 명의신탁의 행위 자체가 부동산실명법을 위반하는 것이기 때문에 실무상 그 보호의 필요성이 낮게 평가되기 때문이다. 하지만 A씨는 명의신탁약정과 소유권이전등기가 마쳐진 경위 등을 자세히 주장하고 이를 입증할 수 있었기에 승소할 수 있게 됐다[출처 : MoneyS]