임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 표현해야

임대인 A씨는 노후 대비로 월세를 받는 작은 아파트를 마련하고 B씨와 임대차 계약을 했다. 임차인 B씨가 월세를 밀리지 않고 잘 내줘서 4년 간 보증금 인상 없이 월세를 받아왔지만, 코로나 이후 A씨의 사업이 잘 안되고 대출 이자의 부담도 있어서 아파트를 매매하기로 결정했다.

 

A씨는 B씨에게 매매 예정임을 알리고 이사를 요청했으나 B씨는 자신에게 2년 더 거주할 권리가 있다며 이사 나가기를 거부했다. A씨는 B씨가 자신의 아파트에서 4년 가까이 거주했으므로 B씨에게 이제 그만 나가 달라고 요구할 수 있다고 생각했지만, 2020년 임대차 3법 개정 이후로 임차인이 요구하면 1회에 한해 2년 더 거주하게 해줘야 한다는 사실을 알게 됐다. 이왕 일이 이렇게 됐으니 보증금과 월세라도 올려 받고 싶어 B씨에게 보증금과 월세를 5%만 올리자고 요청했으나 B씨는 이마저도 거절했다.

 

종전 임대차 기간이 종료한 다음 계약을 연장하는 방법으로는 크게 임대인과 임차인이 계약을 새로 체결하는 ‘재계약’과 기존 계약을 갱신하는 ‘갱신계약’으로 나눌 수 있다. 재계약의 경우에는 임대인과 임차인이 합의해 전월세 상한제(종전 보증금·월세의 5%까지만 인상)의 적용을 받지 않는 새로운 계약을 체결할 수 있다. 이 경우 기존 계약이 갱신된 것이 아니므로 임차인은 계약기간 종료 후 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다.

 

갱신계약은 다시 첫번째 '묵시적으로 갱신하는 경우'와 두번째 '계약갱신요구권'의 행사에 의해 갱신하는 경우로 구분할 수 있다. 임대인과 임차인 모두 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신의사나 갱신거절의사를 표현하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에 다시 임대차한 것으로 간주되는데(주택임대차보호법 제6조, 이하 주임법) 이를 계약의 묵시적 갱신이라 한다.

 

이 경우, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문에 보증금과 월세도 기존의 계약 조건대로 유지된다. 한편 임차인이 임대인에게 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 본인의 실거주 등 정당한 사유없이 거절하지 못하는데(주임법 제6조의3), 이는 계약갱신요구권의 행사에 의한 계약의 갱신이다. 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며, 차임과 보증금은 5% 범위 내에서만 증감될 수 있고, 다른 조건은 기존 임대차와 동일하게 유지된다[출처 : 강원일보]