집을 살려고 할때 담보대출을 알아보는 경우가 많다. 정부의 정책에 따라 대출규제가 달라지는데 이때 대출과 관련된 용어를 많이 듣게 된다. 언론의 기사 등으로 많이 듣고는 있지만 정확하게 그 뜻이 헷갈리는 경우가 종종 있다. 부동산 대출관련 용어 3총사에 대하여 명확하게 알 필요가 있다.
LTV(주택담보인정비율)는 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 주택가격 대비 최대 어느 정도까지 돈을 빌려줄지 정해 놓은 비율을 말한다. 만약 집이 5억원이고 LTV가 70%라고 하면, 3억5000만원을 빌릴 수 있는 것이다. (5억원 * 70%) = 3억 5000만원
또 한가지, 만약 서울에 위치해 있고, 전세를 낀 경우나 방이 3개인 경우 라면 계산이 조금 달라진다. 방의 개수에 해당되는 최우선 변제금액을 뺀 금액을 돈을 빌려주는 것이다.즉, [(5억원 * 70%) -(전세금) = 최종 대출금 ]이 되거나, [(5억원 * 70%) - (최우선변제금액 * N(방의 개수))=최종대출금]의 공식이 성립되는 것이다.
참고로 지역별로 LTV 한도가 다른데, 지역별로 LTV 한도를 조정하여, 투기과열지구 및 투기지역은 그 한도를 낮추어 과열 양상을 낮추는 것이다. 간단하게 말하면 집을 담보로 돈을 빌리는데, 지역에 따라서 최우선 변제 금액을 제하고 대출을 해준다고 생각하면 된다.
DTI(총부채상환비율)는 ‘나의 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자 가 차지하는 비율’을 말한다. 즉, 채무 상환능력을 보고 대출을 해준다는 것 으로, 연소득 6000만원이고 DTI가 60%라면, 매년 갚을 ‘원금+이자’가 3600만원을 넘지 않게 대출을 제한하는 것이다.
다시 말해 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어든다. 이 때문에 서민들을 위한 정책이 아니라는 설명이 나오는데, 연소득은 높은 고소득자의 투기성 이 높다는 데에서 모순적이라는 지적이 높다. 이에 2018년도부터 ‘신 DTI’가 도입되었다. 새 주택담보 원리금과 기존 주택담보 원리금, 기타 대출이자까지 적용해 다주택자의 경우 대출 가능 금액이 줄어든다.
DTI = [(해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액) / 연소득]
신 DTI = [(해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액+기존주택담보대출 연간원리금 상환액) / 연소득]
DSR(총부채원리금상환비율)는 연간 총소득에서 전체 대출금의 원금 + 이자가 차지하는 비율이다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 신용카드 결제액, 자동차 할부금, 전세보증금 담보대출, 예,적금담보대출 같은 모든 대출금이 해당된다. LTV와 DTI가 ‘주탬담보대출’을 기반으로 한다면, DSR은 보다 폭넓은 대출규제라고 볼 수 있다.
DSR = [(신DTI + 모든 금융권 대출에 대한 연간 원리금 상환액) / 연소득]
