경매로 내집마련 전략

경매가 내 집 마련 방법으로 매력적인 이유는 청약보다 경쟁률이 치열하지 않기 때문이다. 경매는 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점도 있다. 하지만 경매로 내 집 마련에 성공하는 것은 쉬운 일은 아니다. 기본적으로 경매에 성공하려면 처음에 세운 목표가 흔들리지 않아야 한다.

경매에 성공할려면 다음 3가지에 대해서 주의하여야 한다.

첫째 경매는 물건에 대한 목표설정이 명확해야 한다. 매수할 물건이 정해지지 않으면 물건 사이에서 오락가락하다가 놓치게 된다. 즉, 내 집 마련이 목표라면 아파트, 은퇴 준비라면 꼬마빌딩 등으로 물건을 정해 놓아야 한다는 얘기다. 그래야 아파트와 빌라 및 단독주택 사이에서 헤매지 않는다. 내 집 마련이 목표라면 수익형 부동산인 상가 등에는 기웃거리지 말아야 한다. 오로지 아파트 매수에만 집중하라는 뜻이다.

둘째 경매는 매수자의 관점에서 단순화시키자. 경매절차에는 채권자, 채무자, 소유자, 매수자, 대항력을 갖춘 임차인, 소액임차인, 임금채권자, 유치권자, 법정지상권자 등의 이해관계자들이 참여하게 된다. 권리분석도 매수자 입장에서 하면 어렵지 않다. 매수자는 자신을 중심으로 경매에 참여하는 것이 유리하다.

예를 들어 대부분의 매수자는 매각금액은 채권자들에 어떻게 배당되는지 그 배당절차까지 알려고 한다. 그런데 매수자는 얼마에 매수할 것인지 입찰금액에 대해서만 집중하면 된다. 왜냐하면 매수자는 배당요구종기일을 기준으로 모든 권리분석을 끝낼 수 있음으로 배당절차를 몰라도 문제가 되지는 않는다.

셋째 경매는 미래가치(자본수익 + 임대수익)가 1순위다. 그런데 대부분 매수자는 권리분석이 전부인 것으로 생각하는 경우가 많다. 매수인이 인수하는 권리가 전혀 없고, 1차 감정가보다 싸게 낙찰받는 것만 목표로 삼아서는 곤란하다. 왜냐하면 물건에 미래가치가 없다면 실패한 것이기 때문이다. 즉, 매수가격은 시세대비 자본수익이 담보되어야 한다는 뜻이다. 참고로 미래가치를 제대로 판단하기 위해서는 현장탐방을 통한 전월세 및 매매시세 등을 기초로 부동산에 대한 안목을 키워 나가야 한다.

경매의 가장 큰 장점은 싸게 살 수 있다는 것이다. 반면 권리분석을 잘못해서 손해를 볼 수 있는 단점도 있다. 그런데 경매로 손해를 당하는 경우는 권리분석으로만 생기는 것은 아니다. 미래가치를 제대로 판단하지 못해 손해를 당하는 경우도 많다. 따라서 경매로 내 집 마련에 성공하기 위해서는 권리분석에만 치우치지 말고 미래가치도 정확하게 판단할 수 있는 안목을 키워야 한다는 사실을 명심하자.

부동산 경매란 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 법원이 부동산을 강제로 매각한 후 그 대금을 채권자에게 돌려주는 절차다. 거래 과정이 민사집행법에 정해진 절차대로 진행된다는 점과 경쟁입찰 방식을 통해 가격이 정해진다는 점이 매매와 가장 큰 차이다.

경매의 가장 큰 강점은 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 점이다. 경매 부동산에는 감정가격이 정해지는데 1회 유찰될 때마다 관할 법원에서 정한 비율을 저감한 후 다시 입찰을 진행하게 된다. 예를 들어 서울은 유찰될 때마다 저감률 20%를 적용한다. 감정가 10억 원인 부동산이 1회 유찰되면 다음 입찰 때는 8억 원부터 입찰을 시작한다. 만약 2회 유찰된다면 8억원에서 또 20%를 낮춘 6억4000만 원부터 입찰을 시작한다.

1회 유찰될 때마다 20% 또는 30%씩 낮아지기 때문에 실제 경매시장에서는 매매시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 적지 않다. 향후 시세 차익도 커질 수밖에 없기 때문에 부동산 경매는 스스로 공부해서 직접 참여해 볼 만한 시장이다. 부동산 규제로부터 비교적 자유롭다는 점도 경매의 장점이다.

예를 들어 토지거래허가구역 내 토지를 취득할 때 별도로 허가를 받지 않아도 된다. 서울 강남구 압구정동이나 송파구 잠실동 등 토지거래허가구역 내 아파트를 매수하려면 전세를 내주지 못하고 반드시 실거주해야 하는데, 경매는 이런 규제를 받지 않아 낙찰자의 부담이 줄어들 수 있다.

국가가 나서서 민사집행법에 정해진 절차로 진행하다 보니 거래의 안전성이 보장되는 측면도 있다. 경매의 첫 절차는 법원의 입찰공고에서 시작된다. 보통 입찰기일 14일 전에 법원 게시판과 일간 신문에 해당 물건의 용도, 사건번호, 소재지 등이 포함된 입찰공고를 한다. 그 다음으로 입찰기일 일주일 전에 법원 내 민사집행과에서 경매 부동산의 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서를 열람할 수 있도록 공개한다.

이후 입찰일에 최고가 매수 신고인이 있다면 1주일 후에 낙찰허가 여부를 법원이 결정하고, 다시 일주일간의 낙찰허가 또는 불허가 결정에 대한 이의를 제기할 수 있는 기간이 정해진다. 정리하면 특별한 사정이 없는 한 2주 후에 낙찰자의 지위를 얻고, 그때로부터 약 4주 안에 대금을 납부함으로써 소유권을 취득하게 된다.

경매는 장점도 있지만 각종 리스크도 있다. 좋은 물건을 잘 낙찰받으면 수익을 얻을 수 있지만 공부를 하지 않고 무턱대고 도전했다가는 큰 손해를 볼 수도 있다. 면밀한 권리분석과 가치판단이 선행되어야 한다는 점을 명심해야 한다.

경매투자자들이 저지르는 가장 흔한 실수 중 하나가 법률적인 권리분석만 마치면 경제적인 측면은 따져보지도 않고 입찰에 참여한다는 것이다. 경매물건도 미래의 투자가치를 비롯해 여러 가지 제반 사항을 따져보아야 한다. 아파트에 입찰하는 경우 주변에 녹지 공간이 충분한지 혹은 산을 끼고 있거나 강을 볼 수 있는지 등을 살펴보아야 한다. 주거지의 가치는 무엇보다 쾌적성이 으뜸이기 때문이다. 쾌적성과 관련하여 주변에 혐오시설이 있는 지 여부도 잘 살펴보아야 한다. 여기에다 역세권이면 더욱 좋다. 주거지의 가치는 쾌적성 외에 편리성에도 크게 영향을 받는다.

그리고 학교나 학원 등 교육환경도 따져보아야 한다. 아파트가격이 학군의 좋고 나쁨에 좌우된다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 주변에 초등학교가 있고 학원 등이 고루 자리 잡고 있다면 기본적인 여건은 갖추고 있다고 볼 수 있다. 이 외에도 아파트의 브랜드나 단지의 크기 등을 잘 살펴야 한다. 아파트는 브랜드가치가 중요하기 때문에 아파트에 입찰할 때는 이런 점도 고려하여야 한다. 그리고 단지의 규모는 당연히 클수록 좋다. 단지의 규모가 크면 주변에 편의 시설이 잘 갖추어지기 때문에 생활하기에 편리해지고 또 거래도 자주 일어나기 때문에 환금성도 높다.

주택 경매에서 가장 어려운 부분 중에 하나가 바로 임차인에 대한 명도문제다. 대금 납부를 마치면 매수인은 법률적으로 주택의 소유권을 취득하게 된다. 그러나 법률적으로 주택의 소유권을 취득하였다 하더라도 전 소유자나 임차인 등이 집을 비워주지 않으면 온전히 내 집이 되었다고 할 수 없다.

아무리 좋은 주택을 낙찰 받았다 하더라도 그 주택을 넘겨받지 못한다면 무슨 소용이 있겠는가? 낙찰 받은 주택을 넘겨받는 일은 주택 경매의 마지막 절차이자 가장 힘든 고비이다. 이 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 경매 투자의 수익률이 달라진다. 당연한 말이지만 임차인은 가능한 적은 비용으로 가능한 빨리 내보내야 한다. 이사비용이 늘어나는 만큼 나의 투자수익이 줄어드는 것이며 또한 낙찰 받은 주택을 넘겨받지 못하고 있는 동안만큼 나에게는 손해가 발생하는 것이기 때문이다.

주택을 넘겨받을 때는‘인도명령’과 ‘명도소송’같은 법률적인 방법을 사용하는 것 보다는 당사자를 만나 합의를 하는 것이 바람직하다. 합의는 보통 이사비 명목으로 일정액의 금전을 지급함으로써 이루어지는데, 주의해야할 것은 합의를 통해 명도문제를 해결하려고 한다 할지라도 만일의 경우를 대비해서 합의와 인도명령신청을 병행하는 것이 바람직하다는 것이다.

왜냐하면 만일 합의가 실패했을 경우에 그 때서야 법적인 절차를 진행하게 되면 그 만큼 시간과 비용이 더 많이 소요되기 때문이다. 부동산을 낙찰 받아서 잔금을 납부하면 곧바로 법원에 ‘인도명령 신청’을 해 두는 것이 좋다. 이 때 임차인에게는 인도명령은 형식상 해두는 절차이니까 마음 쓰지 말라고 잘 말해서 임차인의 심사가 뒤틀리는 일이 없도록 해야 한다.

경매에 있어서 초보와 고수와의 차이는 입찰가격에서 나타난다. 경매에서 2등은 별로 의미가 없다. 1등(최고금액기재)을 해야 그 물건을 차지하게 된다. 그런데 1등을 하더라도 2등과의 금액 차이가 적어야 한다. 즉, 2등이 써낸 입찰금액보다 약간 높은 금액으로 1등을 해야 한다. 2등보다 월등히 높은 가격으로 1등을 했다는 것은 그만큼 돈을 낭비했다는 말이다. 좀 더 많은 정보를 확보했더라면 훨씬 더 적은 돈으로 내 집 마련을 할 수 있었는데 아까운 돈을 날려버린 셈이다.

아슬아슬한 차이로 1등을 하기 위해서는 반드시 사전에 입찰물건의 시세를 정확히 파악해 두어야 한다. 부동산시세는 그 동네 중개업소를 통해서 알아볼 수 도 있는데, 가장 정확한 시세는 그 동네 주민들이 알고 있다. 부동산 시세를 알아볼 때는 가능한 한 여러 경로를 통해서 다양한 가격정보를 수집해야 하며, 그 중에서 동네 주민들에게 물어보는 것을 절대로 빠뜨려서는 안 된다.

경매입찰은 보증금 10%만 있으면 가능하다. 그런데 문제는 낙찰 받은 다음이다. 나머지 대금을 납부할 자금이 부족하다면 낙찰 받을 부동산을 놓치게 되고 아울러 입찰보증금도 날리게 된다. 따라서 사전에 철저한 자금계획을 세워야 한다. 현재 시중은행에서는 잔금 납부를 위한 경매 대출을 실시하고 있다. 은행의 대출을 이용하면 부족한 자금문제를 해결할 수 있다. 그런데 은행에 따라 경매 대출에 대한 규정이 조금씩 다르기 때문에 미리 경매대출가능금액을 확인해 두어야 한다.

일반적으로 유찰이 많이 되는 경매물건의 경우에는 대항력 있는 임차인이 있거나, 유치권 등과 같이 등기부에 나타나지 않는 권리가 숨어 있는 경우가 많다. 유치권이란 부동산을 점유한 사람이 그 부동산으로 인한 채권을 전부 돌려받을 때까지 계속 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다.

이 때 대항력 있는 임차권이나 유치권이 정당한 경우라면 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 하지만, 만일 이 권리들이 정당한 권리가 아니라면 낙찰자는 이 들 권리를 부담할 의무가 없다. 거짓 임차권이나 거짓 유치권인 경우 낙찰자가 이들의 보증금이나 채권액을 떠 않아야할 의무가 없다는 말이다.

위험부담을 줄이고 안전한 투자를 하고 싶은 투자자의 입장에서는 경매 주택에 유치권자가 있다, 임차인이 있다 하면 일단 입찰을 피하게 된다. 물론 이들 권리는 당연히 경계하고 주의를 기울여야 한다. 반면, 혹시나 이들 권리가 허위로 이루어진 거짓 권리가 아닌지를 의심해 볼 필요도 있다.

경매 주택에는 가짜 임차인이나 가짜 유치권자가 흔히 있다. 통계적으로 볼 때 90% 정도의 유치권이 거짓이거나 부풀려진 것이라고 한다. 만일 이들 권리가 거짓 권리임을 밝혀내게 되면 그 만큼 적은 돈으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 된다.

아파트에 입찰할 때에는 대중교통의 편의성, 학군, 자연환경, 주거 여건 등을 먼저 고려하여야 한다. 또한 유치원, 초등학교, 중·고등학교, 학원 등 교육환경과 백화점이나 대형마트, 종합병원, 도서관과 문화시설 등도 아파트 선택에 영향을 미친다. 학군이 좋으면 인근 아파트 가격은 절대로 떨어지지 않는다는 속설이 있다. 아파트 규모는 최소 500세대 이상 대단지일수록 좋다.

대부분의 아파트는 일정 규모 이상의 세대수와 단지를 형성하고 있는데 대단지일수록 각종 편의시설과 주거환경, 쾌적한 산책로와 녹지공간이 잘 조성되어 있고 문화공간 등이 들어서 있어 같은 면적의 아파트라도 실거래가격은 대단지일수록 높게 형성된다. 조망권도 북향이나 서향보다는 대다수가 선호하는 남향이나 동향일수록 좋다.

오래된 아파트를 입찰할 때는 향후 재건축 여부를 꼼꼼히 알아보아야 한다. 아파트 단지의 전체 대지면적에 비해 조합원 수가 적을수록 유리하여 조합원에게 그만큼 개발이익이 많이 돌아가 경매수익도 늘어난다. 전세 수요가 많은 아파트라면 더더욱 좋다. 전세금을 제외한 나머지 금액만으로 투자할 수 있기 때문이다.

아파트에 입찰하기 전에 관리비 체납금액도 확인해야 한다. 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰 받았지만, 뒤늦게 체납관리비를 알게 돼 당황하는 이들이 적지 않다. 임차인이 있는 아파트의 경우 임차인은 자신이 살고 있는 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려울 것으로 판단해 월세와 관리비를 내지 않는 경우가 많다. 초보 경매자들은 경매가격에만 관심이 쏠려 체납관리비 같은 필요한 정보 확인을 놓칠 수 있다. 체납된 관리비 중 낙찰자는 공용부분에 대한 관리비만 부담하며, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 부담하지 않는다.

따라서 관리사무소에서 공용부분에 대한 미납관리비를 낙찰자에게 청구할 때 보통 연체료까지 포함하여 청구하므로 미납내역에 연체료도 포함되어 있는지 잘 살펴보아야 한다. 공용부분 관리비로는 일반관리비, 청소비, 소독비, 수선유지비, 승강기유지비, 특별수선충당금, 공동수도료, 화재보험료 등이 있다. 공용부분 관리비는 보통 전체 관리비의 30~40%이다. 한편 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비가 존재하더라도 그 중에서 3년이 경과된 관리비에 대해서 낙찰자는 전 소유자의 소멸시효 항변권을 원용하여 그 부분에 대해서는 부담하지 않을 수 있다.

 전 소유자가 5년 동안 공용부분 관리비를 체납했다면 경매로 낙찰받은 매수인에게 청구할 수 있는 것은 매수인이 소유자가 된 날로부터 역산해 3년 동안의 관리비만 청구할 수 있다. 이와 같이 체납관리비 문제로부터 자유롭기 위해서는 입찰 전 직접 해당 물건을 찾아가 미납 관리비 내역을 확인해 입찰액을 산정하는 것이 좋다. 임차인이 살고 있는 아파트에 입찰하려고 할 때에는 권리분석을 잘 해야 한다.

특히 대항력이 인정되는 선순위 임차인이 배당요구를 안 한 경우가 주로 문제된다. 배당요구를 안 한 이유야 알 수 없지만 아마도 정식 임대차계약서가 없기 때문에 법원에 서류를 제출한다는 것이 부담스러울 수도 있고, 위장임차인으로서 채무자와 친인척 관계일 경우도 있을 것이다. 이 경우 인수해야 할 보증금을 알 수 없어서 입찰을 꺼리게 된다.

따라서 위장임차인인지 여부를 명확하게 판단하고 입찰에 임해야 한다. 보통 위장임차인의 경우 임대인, 임차인이 추후 허위로 작성한 문서이다 보니 대개 임대차계약서에 중개업자의 날인이 없다. 또한 경매 당시에 임대차계약 시점을 과거로 소급해서 작성해야 하므로 계약서 양식은 최근의 것일 가능성이 높고, 경매개시결정등기 시점을 전후해서 전입신고를 한다. 한편 확정일자가 없다. 왜냐하면 당초에는 전입신고가 목적이었기 때문에 보증금이 없고 보증금을 보호하려는 취지의 확정일자를 받을 필요가 없었기 때문이다. 확정일자가 있더라도 전입신고일 보다 상당한 시차를 두고 부여 받거나 경매개시결정등기에 임박해 부여 받는다.

그리고 현황조사서에 보증금 등이 명확하게 등재되어 있지 않고, 법원 집행관의 현장방문 시 보증금 등 임대차계약서 등 관련 서류를 제출하지 않는다. 이상과 같은 여러 가지 사항을 검토하고 최종적으로 위장임차인이라는 결론을 내리고 입찰에 임해야 대항력이 인정되는 임차인의 보증금을 인수하는 일이 없을 것이다.