임대차 3법 해설과 주택임대차의 묵시적 갱신이란?

2022년 7월말 시행된 임대차3법은 전·월세상한제, 계약갱신청구권, 전·월세 신고제를 도입한 개정 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법을 말한다.

전·월세상한제는 임대인이 세입자(임차인)에게 전월세 보증금이나 월세를 올리자고 할 때 그 상한선을 연 5%로 제한하고 그 이내에서 협상을 통해 정하도록 하는 제도이다. 만약 전세 2억원인 주택인 경우 연 1천만원 이내에서만 보증금 인상을 요구할 수 있고 이것도 세입자가 동의하지 않으면 임대인이 임대료를 올려야 하는 이유를 입증해야 한다.

계약갱신청구권은 임대료를 2회 이상 밀리거나 집을 크게 파손하는 등의 사유가 없는 한 세입자가 이전과 동일한 계약조건으로 계약을 연장할 것을 요구할 수 있는 제도이다. 그동안은 2년간 거주하면 임대인이 묻지도 따지지도 않고 이사 갈 것을 요구하면 세입자는 이사를 가야 했는데 이제는 4년까지는 특별한 사유가 없는 한 계약연장을 요구할 수 있다.

계약갱신청구권은 위의 내용에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차기간 이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신 되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

전월세신고제는 등기부등본을 떼듯이 세입자들이 원하는 지역의 주택 보증금과 임대료 현황을 알아볼 수 있도록 전월세계약이 이루어지면 임대차 계약 당사자들이 그 내용을 30일 이내 신고하고 공개하는 제도이다. 먼저 들어온 세입자의 보증금이 얼마인지, 주변 시세가 얼마인지 알 수 있기 때문에 임대료 협상도 할 수 있게 되고 보증금을 돌려받기 어려운 '깡통주택'의 위험성을 미리 알 수 있게 된다.

주택임대차 계약의 묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 말한다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같다.

다만, 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않는다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.