공시가 1억원 미만 부동산 투자로 수익내기

일반사람들은 보통 공시가 1억원 미만인 주택은 낙후된 곳으로 재개발을 해야 하는 곳으로 생각하는 사람들이 대다수다. 특히 구역지정 조차 되지 않은 지역들이 많으며 구역지정조차 되지 않은 곳의 주택을 살 때는 더욱 주의를 기울여야 한다. 우선 분양 자격이 있는지를 확인해봐야 한다. 분양 자격이 없어 주위 시세보다 현저하게 저렴한 매물일 수 있다는 소리다.

 

보통 분양자격을 확인하려면 도시정비법, 조례 등의 관련 규정을 확인한다. 또 조합에 조합원 자격 내지 분양자격이 있는 물건인지 여부도 알고 투자하는 것이 안전하다. 그런데 아직 구역지정이 되지 않는 곳이라면 아예 조합자체가 없어 이런 절차를 거치는 것이 불가능하다. 만약 분양 자격을 확인할 수 없다면 투자에 주의를 기울여야 한다.

 

특히 보통 재개발 이야기가 나오는 곳은 지분 쪼개기가 성행한 곳들이 많다. 지분 쪼개기는 기존 주택의 세대수를 늘려 인위적으로 입주권 숫자를 늘리려는 행위다. 이런 지분 쪼개기가 성행하면 사업추진이 어려울 수 있다. 이 때문에 보통 권리산정기준일을 별도로 정해 기준일 이후로 세대수가 늘어난 경우에는 늘어난 세대수에 대해 분양자격을 부여하지 않는다. 공시가 1억원 미만이라고 해서 선뜻 지분 쪼개기 건물을 사면 안 되는 이유다.

 

결국, 예외 규정에 주목할 수밖에 없는 시장의 기류에 편승해서 덜컥 투자에 나서기보다는 신중한 판단과 재차 확인이 필요하다는게 법조계의 인식이다. 확실한 투자는 없다고 하더라도 불확실을 자초할 이유는 없다. 취득세 중과세 피하려다가 또 다른 위험을 초래할 필요는 없기 때문이다. 공시가 1억원 미만의 아파트 등의 부동산에 투자하는 주요한 이유 중에 하나는 세금혜택 때문이며, 이처럼 공시가격 1억원미만 아파트가 주목받은 것은 다주택자 취득세 중과가 도입된 이후부터다.

 

조정대상지역 기준으로 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12% 취득세가 부과되지만, 공시가격 1억원 미만인 아파트는 기존 보유 주택 수에 상관없이 1.1%만 적용되기 때문이다. 그렇지만 통상적으로 시간이 지날수록 공시가는 오르기 때문에 어느 시점에 공시가가 1억원을 초과하여 주택 보유수에 합산된다는 것을 부동산 보유할 때 주의를 기울여야 한다.

 

다만 ‘도시 및 주거환경정비법’상 정비구역으로 지정·고시된 지역과 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’상 사업시행구역은 공시가격 1억원 이하 주택도 취득세가 중과되므로 주의해야 한다. 양도소득세의 경우에는 공시가 1억이라도 주택 수에 산정된다.

 

단, 공시가 1억 이하를 포함한 2주택의 경우엔 양도세 중과 배제가 가능하다. 2주택이면서 양도 당시 기준시가 11억원이하 주택의 경우에는 양도세 중과가 안 되지만 양도 당시 공시가가 1억원을 초과하는 경우 양도세가 중과된다. 기존 거주 주택에 더해 공시가 1억 이하 주택을 추가로 매입했을 땐, 기존 주택의 양도세 비과세 혜택도 받을 수 없으니 유의해야 한다.

 

종합부동산세는 공시가 12억원 넘는 부동산을 가지고 있을 경우에 내는 세금이다. 다만 다주택자의 경우에는 갖고 있는 부동산의 공시가를 합친 금액이 9억 원 이상이면 종합부동산세를 내야 된다. 종합부동산세 부과기준이 다주택자는 9억원 이므로 , 개인이 가지고 있는 부동산이 8억원대이면, 최근에 공시가 1억원미만 아파트를 매수하였다면 종합부동산세 납부대상이 된다. 종합부동산세는 개인별로 보유한 전체 주택의 총 가격으로 계산하기 때문에 공시가 1억원 미만 아파트도 포함된다. 종합부동산세의 경우에는 공시가 1억원미만 주택의 경우에 세금 혜택이 없으며, 주택청약에서는 공시가 1억원미만의 주택이라도 주택수에 포함되는 점을 유의해야 한다. 

 

공시가의 경우 아래와 같이 한국부동산원의 부동산공시가격알리미에서 확인한다.

[출처 : 부동산 공시가격 알리미]

 

공시가 1억원미만 아파트 투자로 수익을 내기 위해서는 우선 투자할 지역을 먼저 선정해야 한다. 투자할 지역을 선정했다면 네이버 부동산과 부동산 공시가격 알리미 사이트를 통하여 알아보면 된다.

[출처 : 네이버 부동산]

공시가 1억미만 아파트 중에 투자가치가 있는 매물을 찾기 위해서 30년이상된 5층 이하의 주공아파트를 검색하면 좋다. 왜냐하면 저층의 주공아파트는 신축 당시에는 그 도시에서 기반시설이 어느 정도 설치되어 있고 주택가를 형성하는 지역에 건축하는 경우가 많다. 30년이 지난 주공아파트는 노후화로 인해 재개발의 추진이 활발하고 무엇보다 용적률이 좋기 때문에 안전진단만 통과하면 재개발 투자로 인한 수익성을 확보할 수 있을 확률이 상대적으로 높다.

 

지방중소도시보다 재개발 추진이 더 용이할 수 있는 인천광역시 남동구 만수동에 있는 만수주공 8단지아파트를 예로 들어 검색을 하겠다. 먼저 네이버 부동산에서 검색조건을 부동산 가치를 생각하여 일반적인 유형으로 검색하면 물건종류는 아파트, 거래종률 매매, 매매가격 범위는 1억 ~ 1.5억원, 면적은 10평대, 사용기간은 30년이상, 세대수는 300세대이상으로 조건검색을 하면 된다.

[출처 : 부동산 공시가격 알리미]

 

2024년 만수주공8단지 801동 105호 공시가격을 조회한 결과 공시가격이 67,200천원으로 공시가격 1억원미만 아파트인 것을 확인할 수 있으며, 공시가격이 매년 변동되는 것도 알 수가 있다.

 

이러한 방법으로 투자를 원하는 지역을 수도권, 광역시, 특별자치도 등으로 검색을 하여 자신이 원하는 지역의 아파트를 선정하여 아파트거래량, 주변시세, 기반시설, 상권, 학교 등 주변입지를 먼저 인터넷상으로 손품을 팔아서 정리한 다음에 직접 임장활동에 나서면 된다.

임장활동을 할 때는 반드시 임장지역의 공인중개사 사무소도 방문하여 그 지역의 아파트 주변시세, 지역호재, 재개발 진행여부 등을 면밀히 조사할 필요가 있다.

[출처 : 호갱노노]

 

투자대상 아파트를 선정할 때는 대상물건의 최소 10년간 아파트 시세 그래프를 통하여 시세흐름을 파악하여 현재를 아파트 시세위치를 보면서 장래의 투자흐름을 자신만의 기준으로 판단해 본다. 이런 종류의 아파트를 투자할 때는 재개발추진위원회의 설립여부와 안전진단 통과여부, 주민들의 재개발에 대한 의지 등을 지역 부동산 사무소를 방문하면 기본적인 것은 확인할 수가 있다. 면밀한 조사와 기준 없이 투자를 하면 자칫 자금이 묶일 수가 있다는 것을 꼭 명심해야 한다.