아파트 갭투자로 수익내는 방법은?

부동산 갭투자란 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때 그 차이(갭) 만큼의 돈으로 집을 매입하여 직접 살지 않고 임대했다가 집값이 오르면 매도해 시세차익을 실현하는 부동산 투자 방법이다. 투자 대상 지역은 주로 서울의 외곽이나 개발이 기대되는 낙후된 지역, 서울과 가까운 수도권 지역이 그 대상이다. 그 중에서도 도심지 외곽의 역세권이 각광받기 마련이다. 즉, 서울 중심지로 들어오는 데 전철로 1시간 정도 걸리는 곳이 좋은 투자처이다.

예를 들어 매매가 7억원 아파트에 세입자가 전세금 6억원에 살고 있을 때 매매가 7억원에서 6억원을 제외한 1억원의 투자금으로 아파트 1채를 매매할 수 있게 되는 것이다.

[출처 : KB부동산]

이는 높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수 있다는 장점이 있다. 또한 대출을 받아 투자하는 방식인 레버리지 투자와 비교해도 상대적으로 높은 수익률과 대출이자비용이 발생하지 않는다는 점이 투자자들로 하여금 큰 장점으로 여겨진다. 이러한 부동산 갭투자 방식은 대출대신 전세금을 끼는 방식으로 대출 이자비용이 발생하지 않아 부동산 투자 수익률이 높아지게 된다.

 

부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있지만 반대의 경우에는 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 대출금을 갚지 못할 수도 있다. 부동산 갭투자로 성공적인 수익을 내기 위해서는 철저한 계획과 시장분석, 리스크 관리가 필요하다. 갭투자를 하기 위해서는 내 조건에 맞는 갭투자 대상 아파트단지는 어떻게 찾을 수 있을까?

부동산사이트 아실 홈페이지나 앱을 활용하면 된다. 아실 홈페이지 초기화면 내 매매전세갭 화면에서 갭금액의 상한금액을 본인이 정하면 되는데 예를 들면 갭상한을 2억으로 정하고 갭투자를 할 지역을 경기도 용인시 수지구를 선택하며 조건에 맞는 아파트가 검색이 된다.

[출처 : 아실]

용인 수지구 상현동에서 갭가격이 2억원이하로 투자할 수 있는 단지를 검색하면 여러 아파트가 검색이 되는데 매매가격 대비 전세가격이 상대적으로 높아 갭가격 차이가 적은 단지는 ‘풍산’ 아파트이며, 1억4225만원이 있으면 갭투자가 가능하다.

부동산 중에 특히 아파트 갭투자 하는 방법은 우선 갭투자를 할 대상 아파트를 선정한 다음 가계약금을 이체한 후 가계약 체결하여 물건을 확보해야 한다. 가계약금은 통산 200백만원정도로 매도자의 계좌로 이체하면 된다. 가계약을 체결한 다음 매도자와 협의를 통하여 전세입자를 구하기 위한 기간을 확보해야 되기 때문에 2~3개월 후에 잔금지급일을 정하고 계약을 체결한다. 계약금은 일반적으로 부동산 매매가의 10%이므로 계약금에서 가계약금을 제외한 금액을 이체한다.

잔금일기간 동안 최대한 전세보증금에 가까운 금액까지 전세입자를 구하다가 잘 구해지지 않으면 잔금일에 맞쳐 전세보증금을 낮쳐서 전세입자를 구해야 한다. 전세입자를 구했다면 전세 잔금일을 매매잔금일과 동일하게 계약일을 잡아 전세잔금을 받아 전 집주인에게 이체하면 계약이 완료된다. 일반적으로 공인중개사의 중개를 통하여 매매를 진행하기 때문에 공인중개사의 중개에 따라 진행하면 된다.

부동산 갭투자는 부동산 상승장일 경우에는 부동산 시세상승과 함께 전세보증금의 가격상승으로 인하여 두마리 토끼를 잡을 수 있는 장점때문에 사람들이 갭투자를 선호하는 경향이 있지만 반대의 경우도 항상 염두에 두어야 한다. 갭투자는 부동산 상승장에는 가격에 거품이 부풀려지고 하락장에는 상승한 가격이상으로 하락의 낙폭을 키울 수가 있다. 전세입자의 전세보증금을 지렛대로 삼아 투자하는 갭투자는 그만큼 리스크를 더 키울 수밖에 없다는 얘기다.

 

요즘 결혼을 준비하는 청년이나 신혼부부들이 주택담보대출을 받아도 수도권에 아파트를 사기에는 자금이 부족한 무주택자들이 갭투자에 관심을 보이고 갭투자에 많이 참여하는 것 같다. 물가상승이나 직장인들의 급여인상을 훨씬 능가하는 주택가격 상승에 대한 불안심리 때문에 우선 가능한 범위에서 주택을 잡아두기 위해 갭투자에 뛰어드는 경우도 많아 지고 있으며, 주식이나 다른 금융 투자에 수익을 보지 못한 소자본 투자자들이 갭투자를 많이 주도하고 있다.

 

부동산 정책의 변화로 갭투자를 할 경우 예전에 비해 더욱 더 주의를 기울여야 하는 것은 2020년 7월 말 시행된 임대차 3법 중 계약갱신청구권 조항이다. 묵시적 갱신에만 적용되던 계약 중도해지 권한이 계약갱신 세입자까지 확대된 것이다. 세입자가 해지를 통보하면 3개월 뒤 효력이 발생한다. 결국 계약갱신청구권을 쓴 세입자가 중도 해지를 요청하면 집주인은 3개월 뒤 보증금을 갚아야 한다. 자신이 모아둔 목돈을 지급하든, 새로운 세입자를 구하여 지급하여야 한다. 세입자가 중도에 해지통보를 하게 되면 법적 효력은 임대인은 3개월 안에 전세보증금을 반환해야 되기 때문이다. 갑작스런 중도 해지통보를 임대인에게는 상당한 부담이 된다.

 

전세보증금은 임대인에게 차입금, 즉 부채이다. 예상치 않은 채무상환 요구를 받은 임대인은 이행하기가 여의치 않을 경우, 임대인은 초조해질 수 밖에 없다. 전세보증금을 제때에 상환하지 못하면 법원에 소송을 통하여 전세보증금 반환받을 수 있는 권원을 확보한 후 최악의 경우 세입자가 강제경매에 나설 수 있기 때문이다. 전세보증금을 상환하기 위하여 아파트 담보로 대출을 받으려고 해도 세입자가 있으면 은행에서 선순위를 요구하기 때문에 쉽게 대출을 받을 수도 없다.

 

전세보증금 반환을 위하여 임대인은 아파트를 시세보다 더 싸게 전세를 내놓거나 아예 급매로 팔아버리려는 것이다. 급전세와 급매물이 동시에 나오는 구조이다. 갭투자는 전세와 매매 모두 가격 하락을 부르는 악순환이 되는 셈이다. 계약갱신청구권 조항을 수정하지 않는 한, 앞으로도 갭투자에 따른 시장 불안은 커질 수밖에 없을 것이다. 갭투자는 부동산 하락장에는 리스크에 취약한 고위험 투자 방식이다. 남의 전세보증금으로 투자하는 갭투자가 위기에 얼마나 위험한지 경각심을 가지는 게 필요할 것 같다.

 

더욱이 갭투자는 임대인이 손실을 보게 되면 세입자도 경우에 따라서는 세입자도 손실을 볼 확률이 높아진다. 갭투자는 이익의 날 경우 임대인이 독차지하지만, 손실은 임차인과 분담하는 방식의 투자다. 세입자는 손실에는 집주인과 강요된 공동운명체가 된다. 아파트 한 채정도는 예금을 해지하든, 신용대출을 받아서 해결을 할 수도 있지만, 여러 채를 갭투자를 했다가 비슷한 시기에 매매가와 전세가가 동시에 하락을 할 경우에는 전세사기의 누명을 얻을 수도 있으니 이 점을 주의해야 한다.

 

 

갭투자를 했을 때 가장 중요한 것은 어떠한 위험이 생겼을 때 본인이 감당할 수 있는 자금범위인지를 확인해야 한다. 전세가격은 금리인상이나 주변에 신축아파트 입주물량으로 인한 전세물량이 늘어나도 전세가는 떨어지게 마련이다. 이렇게 전세가격은 언제든지 떨어질 수 있다는 사실을 명심하고 전세가격의 30%정도까지 하락하더라도 나의 자금동원 능력으로 감당을 할 수 있는지 본인의 상환능력을 반드시 확인해야 한다.

 

부동산 시장상황을 잘 분석하여 갭투자를 고려하고 있다면 반드시 실행하기에 앞서 향후 경기전망과 입주물량을 체크할 필요가 있다. 경기가 더 나빠질 가능성이 크거나 인근 지역에 대규모 입주물량이 예정돼 있다면 더욱 조심스럽게 접근해야 할 것이다. 또한 과장된 광고나 주변 분위기에 휩쓸려 충분한 자금운용계획 없이 섣불리 갭투자에 나서는 어리석음도 경계해야 할 것이다.