용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말한다. 즉 대지 안에 있는 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적을 의미하는 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 연면적 계산 시 지하층 면적, 해당 건축물의 부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적, 주민공동시설 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적은 용적률을 산출에서 제외된다.
용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있게 된다. 따라서 용적률이 높은 토지가 낮은 대지에 비해 가격이 높게 책정된다. 용도지역에 따라 용적률이 다르며 도시지역의 주거지역은 500% 이하이다. 용적률이 높을수록 건축할 수 있는 연면적이 많아져 건축 밀도가 높아지므로, 적정 주거 환경을 보장하기 위하여 용적률의 상한선을 지정한다.
건폐율이란 1층의 건축 바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율이다. 예를 들어 100㎡의 대지에 70㎡짜리 건물을 지었다면 건폐율은 70%다. 건폐율이 높을수록 대지면적에 비해 건축면적의 비율이 높아 대지를 효율적으로 이용할 수 있게 된다. 그렇지만 건폐율이 높을수록 건축 효율이 높은 것은 사실이지만, 투자 가치 또는 건물의 가치를 의미하지는 않는다, 주택을 경우를 예로 든다면, 건폐율이 높을수록 녹지가 줄어드는 것은 물론이고 개방감, 일조량, 사생활 등 주거 쾌적성이 떨어질 것이라는 우려가 있다.
이처럼 토지의 가치를 가늠하게 해주는 용적률과 건폐율은 국토계획법으로 토지의 용도지역을 정해 큰 테두리를 설정한다. 이후 지정된 용도지역에서 용적률과 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 조례로 정한다. 따라서 개별토지의 용적률과 건폐율을 알아보려면 국토계획법보다는 해당 도시의 도시계획조례를 찾아봐야 한다.
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