확정일자는 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 법원이나 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서 여백에 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍으면, 법률에서 인정하는 일자가 정해진다. 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있다.
전세권 설정등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말한다. 쉽게 설명하면 등기사항전부증명서에 임차인이 세입자라는 사실을 기록한 것이다. 임차인 입장에서 전세권 설정 등기는 확정일자와 입주 및 전입신고 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력이 발생한다.
확정일자와 전세권 설정등기의 가장 큰 차이는 집주인의 동의 필요 여부이다. 확정일자는 집주인의 동의가 필요 없지만 전세권설정등기 는 집주인의 동의가 반드시 있어야 한다. 비용도 다르다. 확정일자는 수수료 600원이지만, 전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 보통 수십만원의 비용이 발생한다.
이 때문에 일반적으로 전세권 설정등기보다 상대적으로 저렴하고 간편한 확정일자를 선호한다. 하지만 계약 기간 만료 이후에도 임대인이 제때 보증금을 반환하지 않을 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기한 뒤 승소 판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만 전세권 설정등기를 한 임차인은 별도의 판결 절차 없이도 직접 경매 를 신청할 수 있다. 전세권자는 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 보증금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
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