부동산 하락신호를 알 수 있는 방법

부동산 투자를 할 때 부동산 하락신호를 어떻게 예측할 수가 있을까?

부동산 가격은 흔히 말하기를 하느님만이 알 수 있다고들 말한다. 그만큼 부동산 가격의 상승과 하락을 예측하는 것은 전문가라도 매우 어렵다는 이야기이다.

그렇지만 부동산 가격의 하락을 나타내는 징후들을 부동산 거래 절벽, 미분양 주택 증가, 아파트 매매지수 하강, 예정된 공급량 증가, 입지가 좋은데 청약경쟁률이 감소, 전세물량 증가, 성수기에도 구축아파트 매매가 하락 등 이들을 알면 부동산 시장 하락 신호를 알 수 있다고 말할 수 있다.

먼저 부동산 하락을 예견하는 가장 대표적인 신호는 주택 거래가 이뤄지지 않는 것이다. 거래 절벽이 오래 이어지면 주택 가격은 떨어질 수밖에 없다. 이는 집을 사는 사람이 없기에, 매도자는 값을 낮춰서라도 매물을 팔아야 하기 때문이다. 매수자 우위의 시장이 형성되기 때문에 주도권을 가지고 있는 매수자는 부동산 가격이 더 떨어지기를 기다리기 때문에 부동산 매매거래가 더욱 더 없어진다.

특히 수도권 지역의 세대수가 많은 구축 아파트 거래가 뜸해졌다면 주의해야 할 신호이다. 보통 이러한 아파트는 전세 세입자가 집을 매매하거나, 평수를 늘려 이사하는 수요가 고정적으로 있기 때문이다. 이러한 수요마저 없다면 부동산 시장이 완전히 얼어붙었다는 증거이다. 통상 집값이 상승하면 전셋값도 따라 오르기 마련이다. 만약 집값은 그대로거나 상승하는데, 전셋값은 그대로지만, 떨어 진다면 이 역시 장기적으로 부동산 시장이 하락할 것이란 증상이다. 매매가는 담합이 가능하지만, 전셋값은 실사용 가치로 가수요자가 동참해 가격을 올릴 수 없기 때문이다.

다음으로 전문가들은 '미분양'이 나오는 것은 정체기가 끝나고 본격적인 하락이 시작됐다는 의미라고 분석한다. 특히 청약 열기가 높은 수도권과 서울에 미분양 매물이 나오면 향후 몇 년간은 부동산 시장이 하락할 가능성이 높다고 말한다.

그만큼 수도권과 서울의 부동산 가격은 한국의 부동산 시장의 흐름을 대변할 수 있는 중심 거점도시이다.

입지가 좋은 수도권에 발생하는 미분양은 현재 수요 대비 공급이 많음을 내포하고, 매수자가 급하게 집을 사야 하는 상황이 아니라는 뜻이다. 즉 집을 살 사람은 적은데, 공급이 많다면 자연스럽게 집값은 떨어질 수밖에 없다. 국토교통부에 따르면 서울시 2022.12월말 미분양 주택은 953가구로 2021.12월말 54가구와 비교하면 엄청나게 급증했다.

이렇듯 서울특별시에서 미분양 주택이 증가하는 요인은 다양하다. 그동안 아파트 매매가 폭등으로 분양가 또한 급증했다는 것이 주요 원인으로 꼽힌다. 아직까지 분양잔금 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되는 점도 매수자에게는 큰 어려움이다. 금리 인상으로 원리금 상환 부담이 커진 것도 이유이고 여기에 경기침체가 장기화될 것이란 우려로 매수 심리가 위축된 경향도 있다.

수도권, 6대광역시 아파트 매매가 지수 / 한국부동산원

마지막으로 아파트 매매지수는 부동산의 미래 변화에 대한 종합적인 정보를 제공한다. 한국부동산원의 통계자료에 의하면 2022. 4월을 기점으로 아파트 매매지수도 하강 국면으로 전환됐다. 이는 지난해 5월 이후 지속적으로 하락세를 보이다가, 지난해 11월 이후 본격적인 하락 국면에 들어섰다는 의미이다.

매매가격 지수는 경기 후행 지수의 역할을 하고 전세가격 지수는 선행지수 역할을 한다. 매매가격이 경기 후행 지수 성격을 띠는 것은 통상 매매심리가 경기에 따라 달라지기 때문이다.

집값이 올라가는 상승기에는 더 올라 갈 것 같아서 집을 사는 수요가 몰린다. 반대로 집값이 하락하면 내려갈 것 같아서 관망을 하면서 집값은 더 내려간다. 그래서 통상 매매가격지수를 경기 후행 지수라 한다. 반대로 전세가격 지수는 경기 선행지수의 역할을 하게 되는데 전세시장에는 투자 수요가 없다. 100% 실수요자 시장이다. 그리고 통상 전세는 짧게는 3개월 길게는 6개월 정도 빨리 움직이기 때문에 길지는 않지만 몇 개월 정도 후의 시장 수급 상황을 어느 정도 예측이 가능해 통상 경기 선행 지수라 한다. 두 지표를 합친 것이 매매가격대비 전세비율인데 이를 잘 살펴보면 투자 타이밍이 보이기도 한다.

전국 아파트 전세가 지수 / 한국부동산원

매매가격 대비 전세비율 추세를 살펴야 한다. 매매가격 대비 전세비율이 계속 떨어지고 있다는 것은 매매가격에 비해 전세가격의 변동폭이 작다는 것이다. 쉽게 설명하면 전세시장의 실수요자 움직임이 전체 시장의 움직임보다 작다는 의미인데 이렇게 되면 통상 시장이 위축될 가능성이 있다.

반대로 매매가격 대비 전세비율이 상승한다면 시장 수급 불균형으로 실수요자 시장인 전세시장의 가격이 더 높게 올라가고 있다는 의미이다.

통상 이렇게 매매가격대비 전세비율이 올라가면 매매 가격도 따라 올라갈 가능성이 크다. 다만 불황기가 본격화될 시점에 매매가격 대비 전세비율이 상승하는 경우가 있는데 이 상황만 파악할 수 있으면 투자의 좋은 지표로 삼을 수 있다.

불황기에 매매가격 대비 전세비율이 일시 상승하는 경우는 매매 시장이 불안해서 수요들이 전세시장으로 몰리는 경우인데 이 경우 일시적으로 매매가격 대비 전세비율이 상승하게 된다. 이 시기만 파악할 수 있으면 매매가격 대비 전세비율은 초보자도 활용할 수 있는 지표가 된다.

올해는 부동산 시장 하락에 대한 여러 신호가 포착된다. 특히 금리 인상 여파로 당분간 부동산 시장 하락이 불가피하다는 것이 전문가들의 중론이다. 그만큼 부동산 매매에 신중히 접근하고, 충분히 심사숙고 하는 자세가 필요한 한 해이기도 하다.