재건축과 재개발로 내집마련 전략

건축과 재개발은 언뜻 비슷하게 들리지만 의미하는 바는 상당히 다르다. 재건축은 노후된 주택(대부분 아파트)을 철거하고 그 위에 새 주택을 짓는 사업을 뜻한다. 건물 소유주들이 조합을 구성해 사업을 추진하기 때문에 민간사업의 성격을 띤다. 재건축의 세입자 문제는 당사자 간의 주택 임대차계약에 따라 개별적으로 처리하면 된다.

반면 재개발은 주택뿐 아니라 도로 및 상·하수도, 공원 등 노후된 지역의 공공시설도 새로 정비하는 사업이다. 공공적인 목적이 강하다는 것이 재건축과의 가장 큰 차이다. 재개발이 시작되면 주택 세입자에게 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 돼 있다. 여기에 뉴타운은 이런 재개발 지역을 묶어 광역으로 개발하는 방식으로 학교, 공공기관 등 편익시설까지 한꺼번에 조성하는 것을 말한다.

재개발·재건축 사업을 진행할 때 시장 또는 군수가 전문 평가자를 통해 사업 대상 지역의 주민들이 소유한 주택과 대지를 평가한다. 이는 조합원들의 재산을 보상하기 위함이다. 이때 전문가들이 평가한 부동산의 가치를 감정가라고 한다. 그러나 조합원의 부동산 감정가가 3억원이라도 3억원을 보상받는 것은 아니다. 평가된 감정가에 비례율을 곱해서 나온 권리가액을 금액으로 보상받는다.

비례율은 개발이익률이라고도 하는데, 조합원 부동산의 가치가 개발 후 얼마의 가치가 되느냐를 나타내는 비율이다. 쉽게 말해 수익률인 셈이다. 비례율을 구하는 공식은 재개발이 완료됐을 때 사업 대상지의 주택과 대지의 총평가액에서 총사업비를 뺀 금액을 재개발하기 전의 주택과 대지의 총평가액으로 나눈 값이다. 조합원들은 자신의 부동산 감정가에 비례율을 곱한 금액을 보상받을 수 있기 때문에 비례율이 높기를 원한다. 통상 이 값이 100%가 넘는다는 의미는 재개발 사업의 수익성이 좋다는 얘기며, 이 비례율이 100%라는 얘기는 분양수입에서 사업비를 제외한 금액이 조합원 전체 감정평가액과 같아 이익이 없다는 의미다.

권리가액은 문자 그대로, 재개발 사업이 진행될 때 내 권리를 가격으로 산정한 것이다. 즉 재개발·재건축 사업이 진행될 때 내가 소유한 부동산의 가치(평가금액)라고 보면 된다. 그래서 권리가액은 조합원의 권리를 나타내는 가격이고, 이 가격을 기준으로 내가 투자할 때 프리미엄을 얼마나 지불하는 것인지, 그리고 나중에는 얼마의 자금을 추가로 부담해야 하는지 등을 알 수 있다. 또 이것을 알아야 현재 매물이 저평가돼 있는지, 고평가돼 있는지 알 수 있다. 권리가액은 감정가에서 비례율을 곱해서 결정된다. 만약 재건축 84㎡ 면적 아파트의 조합원 분양가가 5억원인데, A조합원 권리가액이 4억원이라면 A조합원은 1억원을 추가로 부담해야 아파트를 분양받을 수 있다.

아파트 재건축사업에서는 무상지분율을 구해 무상평수가 얼마나 되는지를 구하는 방법으로 수익분석을 하는 것이 편리하다. 무상지분율은 재건축 단지 조합원이 시공한 건설사로부터 자신의 대지 지분 대비 받을 수 있는 아파트의 면적을 말한다. 무상지분율은 대지면적과 용적률, 예상 일반분양가격을 알면 가능하며, 무상지분율이 200%라면 대지지분이 80㎡인 사람이 재건축 후에 160㎡ 아파트를 추가 부담없이 받을 수 있다는 것을 말한다.

무상지분율은 용적률, 분양가, 시공비에 따라 좌우되기 때문에 무상지분율이 높을수록 조합원들은 더 많은 보상을 받을 수 있다. 다만 이 무상지분율은 시공사가 선정되는 조합설립인가 이후에나 알 수 있다.

재개발 조합원이라면 분양대상자별 관리처분계획 인가내역 통보서를 받는다. 통보서의 내용을 보면 분양배정내용에 종전가액과 비례율, 권리가액에 있으며 잔여가액으로 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 있다. 잔여가액이란 내가 가지고 있던 땅이나 건물에 대한 권리가액을 조합원 분양가에서 뺀 나머지 금액으로 앞으로 부담해야 할 추가 부담금이다.

추가 부담금은 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나, 원하는 주택면적이 무상지분 면적보다 커 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액을 말한다. 이와 반대로 청산금은 조합원 분양가가 권리가액보다 적거나, 원하는 주택면적이 무상지분 면적보다 작을 경우 조합원이 되돌려받는 금액이다. 현금청산이란 재개발·재건축에서 조합원이 조합원의 지위를 포기하고 현금으로 보상받는 것을 말한다. 쉽게 말해 처음부터 조합원이 분양을 신청하지 않거나 분양 신청을 철회한 경우 사업 전 자신의 주택 또는 대지의 가치를 현금으로 보상받는 것이다.

재건축 초과이익 환수제란 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 ‘이익의 최고 50%를 환수’하는 제도다. 2018년 1월 1일 이후부터 관리처분인가를 신청하는 모든 재건축 사업장은 초과이익환수 대상이 된다. 조합원이 얻은 초과 이익에 따라 부담금은 다르게 측정된다.

이주비란 아파트를 분양 받은 조합원이 이주할 때 빌려주는 돈이다. 공사기간 동안 거처를 옮기거나 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 지급하는 금액이다. 보통 이주비는 조합원 부동산 가치의 50~60% 수준은 무이자로 지급되며, 추가 지급을 원하는 조합원은 별도의 이자 비용을 지불하고 지급받을 수 있다.

재건축과 재개발은 모두 도시와 주거환경을 개선하기 위해 추진하는 사업입니다. 낡은 집들이 방치돼 있으면 미관상으로도 좋지 않고 안전에도 문제가 있기 때문이다.

재건축과 재개발의 차이는 도로 등의 기반시설에 있다. 재건축은 기반시설이 '양호한' 지역의 주거환경을 개선하는 것이고 재개발은 기반시설이 '열악한' 지역에서 하는 주거환경 개선사업이다. 기반시설은 도로 외에 상하수도, 공원, 공용주차장 등이 있다.

아파트는 일반적으로 기반시설이 양호하지만, 낡은 주택가가 밀집해 있는 곳은 공원도 없고 도로가 복잡한 곳이 많아 '아파트 = 재건축', '낡은 주택 = 재개발'의 공식이 생겼다.

그러나 재건축과 재개발을 나누는 기준이 아파트와 비아파트가 아니라 기반시설의 양호한 정도이기 때문에 낡은 주택이 밀집된 곳이라도 기반시설만 양호하면 재개발이 아니라 재건축을 해야 합니다. 이를 잘 구분하지 못하면 자칫 낭패를 볼 수도 있다.

재건축과 재개발은 모두 해당 지역 주민들이 '조합'을 만들어 사업을 진행한다. 조합원이 되면 구성원으로 참여할 수 있고 개발 후에 새집을 받게 되는데, 조합원 기준은 재건축과 재개발이 약간 다르다.

재개발의 경우 사업구역 안에 있는 건축물이나 토지, 둘 중 하나를 소유하면 조합원이 된다. 반면 재건축은 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원이 된다.

아파트는 건축물과 토지가 함께 거래돼 상관이 없지만, 재개발처럼 보이는 단독주택 재건축 단지의 경우엔 주의해야 한다. 단독주택 재건축 단지를 재개발로 착각하고 초기 투자금을 줄일 생각으로 토지만 매입한 경우엔 조합원으로 인정이 안 돼 새집을 받을 수 없기 때문이다.

또 재건축 사업의 경우 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 따라 초과이익의 일정 부분은 다시 환원해야 하기 때문에 재개발이 재건축보다 사업성이 좋은 경우가 많은 편이다.

재건축은 다시 건축한다는 뜻으로, 특정 건물이나 아파트 단지만 부수고 다시 짓는 것이고 재개발은 건물이나 단지만이 아닌 상가와 도로, 상하수도 등 노후 시설들을 전부 없애고 다시 짓는 것”이라 설명했다.

재건축과 재개발은 기본적으로 사업 규모로 구분한다. 재건축은 구축 아파트나 빌라, 상가 등을 철거하고 다시 신축 아파트로 짓는 방식으로 주로 개별 단위 사업으로 이뤄진다. 노후 주택 지역을 철거하고 아파트를 지으면 재개발으로 분류한다.

반면 재개발은 지역 단위 계획으로 주로 노후한 주택 지역을 전체적으로 갈아엎고 주거 환경을 새롭게 조성하는 사업을 뜻한다. 노후·불량건축물은 물론이고 도로·공원·주차장·학교 등 정비기반시설마저 열악한 지역을 대상으로 진행된다. 기반시설까지도 모두 새롭게 구축하는 방식이다.

재건축과 재개발의 큰 차이는 무엇일까? 재건축과 재개발은 건물을 부수고 새롭게 건축한다는 점은 공통점이라고 할 수 있으며, 재개발은 공공사업의 성격을 갖고 있다는 점에서 재건축과 가장 큰 차이를 보인다.

재건축은 주체가 재건축 조합이 되지만 공공사업의 성격을 띠는 재개발은 소유자와 지방자치단체, 지방공사, 주택공사, 토지공사 등이 주체가 되며, 조합을 설립할 때도 재건축은 재건축 사업과 주택정비사업에 동의를 한 사람만 자격이 부여되는 반면 재개발은 동의 여부와 관계 없이 조합원 자격을 부여 받는다

재개발 사업은 노후주택이 밀집돼 주거생활이 불편하고 도로가 좁아 재해위험이 큰 지역에 상·하수도, 공원 등 공공시설을 설치하고 지적을 정리하여 낡은 주택을 개량하는 사업을 말하며 주로 토지,건물의 소유자나 지자체가 도시계획적으로 추진한다. 재건축 사업은 노후불량한 주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건립하기 위해 기존 주택 소유자 20인 이상이 재건축조합을 설립, 주민들이 자율적으로 건축하는 사업이며, 재개발은 도시재개발법에 근거하며 재건축은 주택건설촉진법 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 근거한다.

재개발 사업은 합동재개발방식이 일반화돼 있으며 이 방식은 재개발구역내 토지 및 가옥소유자가 사업주체가 되어 주택건설업체의 자본으로 주택을 건설하는 사업을 말한다. 이 경우 토지 및 가옥 소유자 3분의 2이상 동의가 있어야 사업을 시행할 수 있으며 상당히 복잡한 절차를 수반한다. 토지 및 가옥소유주는 지분만큼 새 주택을 취득할 수 있는 권리가 주어지고 이 권리가 ‘딱지’라는 형태로 거래된다.

재개발구역 조합원 지분을 구입하면 청약관련 통장이 없어도 로열층을 분양받을수 있으며 평형 배정 및 동호수 추첨에도 우선권이 있다. 또 대부분의 재개발 구역은 대부분 시내 중심지에 위치하고 있기 때문에 교통여건이 좋고 주변 편의시설도 많은 것이 장점이다. 재건축 사업 대상이 되는 주택은 공동주택의 경우 건물이 준공된 후 20년이 경과돼 붕괴될 우려가 크다고 안전진단을 받거나 수선·유지비나 관리비용이 과다하게 소요되는 주택이다.

재건축 조합을 구성하려면 조합원 자격자 80% 이상의 동의를 얻어야 하며 주택분양은 조합원당 1채의 주택이 배당되며 잔여분은 일반 분양한다.

재건축의 경우도 재건축 대상 노후 아파트를 사서 조합원이 되면 청약통장 없이 분양 받을수 있고 평형배정과 동호수 추첨우선권이 있다. 또 무이자로 지급되는 이주비가 많아 투자자금이 적은 편이며 세입자에 대한 보상이 없어 사업추진이 빠른 편이다. 입지여건이 좋은 아파트를 골라서 선택할 수 있는 장점이 있다.