6.21 부동산대책 발표, 상생임대인제도 도입

최초 상생임대인 제도는 임대인이 전세 재계약 때 직전계약 대비 5% 이내에서 임대료를 올릴 경우 양도세 비과세를 위한 거주요건을 2년에서 1년으로 완화해 주는 게 핵심 내용이었다. 2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때, 비과세 조건이 되려면 2년 이상 거주하는 실거주 요건을 채워야 하는데 이 기간을 줄여주겠다는 조건이다.

 

―상생임대인의 정확한 개념은?

신규·갱신 임대차 계약시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 계약(상생계약)한 임대인을 의미한다. 임대료를 그대로 유지하거나 인하해도 상생임대인이 될 수 있다.

 

―‘직전 계약’의 기준은?

상생 계약으로 인정받으려면 ‘직전 계약’이 존재해야 한다. 직전 계약은 임대인 ‘본인’과 맺은 계약만 해당된다. 직전 계약과 현 계약의 임대인이 동일해야 한다. 직전 계약으로 인정받으려면 계약 기간이 최소 1년 6개월 이상이어야 한다.

 

―2021년 5월 전세 끼고 아파트를 사면서 2020년 8월 계약된 전세를 승계 받았다. 전세 계약 만기 2년인 올해 8월 5% 이내로 전세금을 인상해 재계약 하면 상생계약이 되나?

안 된다. 승계한 계약은 집을 매수한 임대인이 맺은 계약이 아니어서 직전 계약으로 인정받지 못한다. 직전 계약이 없는 셈이어서 재계약은 상생계약이 아니다. 다만 2024년 8월에 직전 계약보다 전세금을 5% 이내로 올리면 상생계약으로 인정받을 수 있다. 2026년 8월까지 계약을 유지한 뒤 집을 팔면 양도세 면제를 받을 수 있다.

 

―임대인 A씨가 2021년 3월 주택담보대출을 받아 아파트를 샀다. 이후 바로 전세 세입자를 구하고 2023년 3월 전세금을 5% 이내로 인상하면 상생계약으로 인정받을 수 있나.

그렇다. 전세 승계가 아니고 임대인 A씨가 직접 전세 계약을 체결한 것이라면 직전 계약으로 인정받기 때문에 상생계약이 된다.”

 

―아파트를 분양 받았다. 입주 시점에 바로 전세를 내주면 어떻게 되나.

신규 분양 아파트는 직전 계약이 없다. 바로 상생계약을 인정받을 수 없다. 입주 때 전세 계약을 맺은 후 최소 1년 6개월 뒤 재계약을 하며 전세금을 5% 이내로 올린다면 그때는 상생계약으로 인정받을 수 있다.

 

―상생계약을 맺은 후 바로 집을 매도해도 2년 거주를 인정받을 수 있나.

안 된다. 상생계약을 맺고 2년 계약을 유지한 후 매도해야 혜택을 받을 수 있다.

 

―상생임대인 혜택을 받으려면 언제까지 계약해야 하는가.

이 제도는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 한다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어도 계약만 기한 내에 하면 된다.

 

―2024년 12월 31일 전에 상생계약을 한번 맺은 후, 다음 계약 때는 5%를 초과해 시세대로 높여 계약할 예정이다. 이 주택을 팔아도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있나.

가능하다. 한번 상생계약으로만 인정받으면 된다.

 

―다주택자다. A주택은 세를 주면서 상생계약을 맺고 B주택은 거주하고 있다. B주택을 남겨두고 A주택을 팔면 A 주택에 양도세 면제를 받을 수 있나?

아니다. B주택을 먼저 팔아야 한다. 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택은 제도 이름 그대로 1세대 1주택자가 해당 주택을 팔 때 받을 수 있다.”

 

-A, B, C주택을 보유한 3주택자다. A와 B주택은 상생계약을 맺었고 C주택에 거주한다. C주택을 남겨두고 A, B주택을 팔 때 혜택을 받을 수 있나?

안 된다. 상생계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 2채를 팔 때는 혜택이 없다. 마지막 남은 1채가 상생계약을 맺은 주택일 때 그 주택을 팔면 양도세가 비과세된다.[출처 : 동아일보]

 

문재인정부때 코로나19로 인해 고통을 받고 있는 소상인공들에게 임대료 할인혜택을 주기 위하여 정부에서는 공공기관을 대상으로 대대적으로 착한 임대료 정책을 시행하였다. 공공기관들이 소상공인들과 임대차계약을 체결하고 있는 소상공인들에게 소상공인임을 증명하면 임대료를 할인해 주는 일명 착한 임대인 제도의 2차 버전정도 될 것 같다. 집없는 무주택자들을 위해 도입한 임대차3법이 효율성이 떨어지고 실질적인 혜택을 받기 어려워 이번에 새로운 정부가 들어서고 적극적인 임대인 지원방안을 발표하였다.

 

정부의 정책이란 그만큼 어렵고 심사숙고한 정책이어야 하는 이유이다. 국민의 소리를 경청하지 않는 부동산 정책은 시행착오를 겪는만큼 고통은 오로지 국민들의 몫으로 돌아간다. 정책이란 좌우진영을 불문하고 오로지 국민경제와 생활에 얼마만큼 도움과 혜택이 돌아가는지 전문가와 국민에게 물어봐야 하는 이유이다.