부동산 상식 : 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역

조정대상지역이란 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거 나, 청약 경쟁률이 5대1 이상인 지역을 조정대상지역으로 지정할 수 있다. 담보대출부분에서 LTV가 9억원 이하일 경우 50%, 9억원 초과분 에 대해서는 30%가 적용된다. 다주택자의 경우 양도세도 중과된다. 장기보유특별공제 배제는 물론 양도세에 가산세율이 적용 돼 2주택 자의 경우엔 10%의, 3주택자는 20%까지 증가된다.

 

청약 1순위 규정도 까다로워진다. 5년 내 당첨 사실이 없어야 하며 현재 무주택자여야 한다. 규제지역이 아닌 경우 전용 85㎡ 이하는 가점제 40%, 추첨제 60%로 당첨자를 선정하지만 조정대상지역이 되면 85㎡ 이하는 가점제 추첨 물량이 75%로 늘어난다. 따라서 가점이 낮을 경우 당첨될 확률이 낮아지게 된다. 현재 조정대상지역으로 묶인 지역은 서울 전 지역을 비롯해 전국에 총 111곳에 달한다.

 

 

투기과열지구란 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구로 전국 49개 지역이 투기 과열지구로 지정돼 있다. 투기과열지구가 조정대상지역보다 규가 강도가 더 센 편이다.

 

투기과열지구로 지정이 되게 되면, 전용면적 85㎡이하의 아파트는 공급물량의 50%을 35세 이상 청약 1순위자로 무주택기간이 5년 이상인 서민들에게 우선적으로 분양해야 한다. 대출에 있어 투기과열지구 내 주택 구입 시 한도가 더 줄어들어 LTV는 9억원 이하일 경우 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 15억원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출이 전면 금지되며 DTI(총부채상환비율)도 40%로 제한됩니다.

 

정비사업과 관련한 규제도 강화된다. 재개발은 소유권이전등기까지 조합원의 분양권은 전매제한을 두고 있으며 재건축 역시 소유권이전 등기까지 조합원 지위 양도를 제한하고 있다. 투기과열지구에서 주택 구매 시 자금조달계획서는 물론 자금조달에 대한 증빙자료도 제출해야 한다

 

 

투기지역이란 직전월 주택가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률 130%를 초과하는 등 정량요건을 갖추면서 부동산 가격 급등이 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단된 지역으로 국토교통부 주거정책심의위원회를 통해 지정된다. 주택담보대출건수가 가구당 1건으로 제한되고, 2건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우 주택담보대출 연장이 제한된다. 정부 규제 가운데 가장 강도가 센 것으로 평가받는다. 서울 강남·서초·송파·강동 등 15개 구와 세종시가 지정돼 있다.