부동산 가격하락, 서울 집값 9주째 하락(1)

서울의 집값이 끝없이 하락하고 있어 영끌 등 대출을 받아 집을 매수한 사람들의 근심이 깊어만 가고 있다. 금리 인상 영향으로 거래 절벽이 장기화하면서 집값 하락에 대한 우려와 경기 침체 우려로 서울 아파트 매수 심리가 3년만에 최저를 기록하는 등 아파트 매수세가 갈수록 얼어붙고 있다

 

29일 한국부동산원에 따르면 이번 주(25일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 85를 기록했다. 2019년 7월8일(83.2) 이후 3년만에 최저 수치이자, 12주 연속 하락세다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로, 100 미만이면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 것을 의미한다.

 

출처 : 한국부동산원(기준주 : 2021. 6.28 = 100)

 

 

아파트 매매가격지수와 아파트 전세가격지수 모두가 하락하고 있는 추세가 지속되고 있다. 일반적으로 금리인상의 여파로 아파트 가격이 전국적으로 하락하고 있는데 이는 부동산 투자자 및 실수요자들이 향후 아파트 가격이 더 하락할 것으로 판단하여 매수를 보류하고 관망하고 있는 것으로 생각한다. 보통 전세지수가 매매지수를 뚫으면서 크로스 현상이 나타나면 전세임차인들이 매수심리를 일으켜 매매지수가 올라가면서 부동산 매매가 활성화가 된다.

 

출처 : 한국부동산원(기준주 : 2021. 6.28 = 100)

 

 

매매수급동향을 살펴보아도 현재 매매심리가 하락을 지속하고 있으며, 아파트 연령별 매매가격지수를 보면 그나마 20년 초과된 아파트가 가격이 신축아파트에 비하여 저렴하고 리모델링 및 재건축 등 장기적 측면에서 매매심리가 살아있는 것 같고 신축 아파트에 가까울 수록 매매심리가 위축되어 있는 것을 알 수가 있다.

 

다주택자들에 대한 세부담 완화가 예상되어 매물이 다소 출현 될수가 있지만 연말에 금리인상에 압박이 예상되어 매수심리가 호전되는데는 좀 더 시간이 필요할 것 같고 금리 인상으로 인한 부동산 시장 위축이 갈수록 심화할 것이란 전망이 지배적이다. 미국 중앙은행은 이날 두 달 연속 자이언트스텝(기준금리를 한 번에 0.75%포인트 인상)을 단행한 데 이어 추가 인상을 예고했다. 미국 기준금리(2.25~2.50%)가 한국 기준금리(2.25%)를 역전한 만큼 한국은행도 연말까지 추가적인 금리 인상에 나설 것이 유력시된다.

 

그러나 한편으로 아파트 매수자에게 매수심리를 호전시킬 수 있는 좋은 소식은 8월 1일부터 생애최초 주택구입자의 대출 폭이 늘어나는데 생애최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV)이 80%로 증가한다. 이전까지 생애최초 주택구입자의 LTV는 9억원 이하 주택의 경우 투기 및 투기과열지구에서는 50%, 조정대상지역에서는 60%였다.

 

9억원 초과에서 15억원 이하의 경우 9억원 초과분부터는 각각 20%, 30%가 적용되며 15억원 초과 주택은 대출을 받을 수 없었다. 그러나 1일부터는 주택 소재지역과 가격, 대출자 소득과 관계없이 LTV가 80%로 확대된다. 이 때문에 15억원 초과 주택도 대출이 가능하다. 대출액 총 한도는 6억원으로 생애최초 주택구입자들에게는 자신의 매수자금 여력을 살피고 아파트 매매가격지수, 아파트 전세가격지수, 금리인상 여부 등 부동산에 대한 전반적인 흐름을 잘 살펴서 저평가된 아파트를 매수하는 것이 현재로선 최상의 방법인 것 같다.