새로운 부동산 세상을 꿈꾸며!

세금·대출 규제 때문에 주택 시장 투자가 쉽지 않은 요즘 지식산업센터(구 아파트형 공장)가 수익형 부동산 상품으로 투자자에게 주목 받고 있다. 오피스텔에 비해 임대수익률이 상대적으로 높은 데다 주택 시장과 달리 관련 규제가 많이 완화돼서다. 이에 발맞춰 서울 도심뿐 아니라 수도권 신도시·택지지구에서 지식산업센터 공급이 활발하다. 지식산업센터는 1990년대부터 서울 구로·가산디지털단지, 성수동 등에 들어서기 시작한 아파트형 공장이 전신이다. 벤처 기업 붐과 함께 급물살을 탔지만 공장이라는 명칭 탓에 부정적인 시선이 없지 않았다. 2010년 이후보다 고급스러운 ‘지식산업센터’라는 명칭으로 바뀌면서 대기업과 관련 계열사, 협력 업체 등이 대거 입주하기 시작했다. 기존의 공장이라는 이미지는 제조업 위주였지만 지..

투자방법은 다양하고 무수히 많지만 좋은 투자물건은 한정되어 있다. 은행에 돈을 맡기는 행위도 일종의 투자인데, 과연 은행의 정기 예금은 좋은 투자인가? 솔직히 수익을 내는 투자유형인가는 의문이다. 확실한 결론을 내지 않는 것은 투자는 사람마다 상대적이기 때문이다. 사실 돈의 가치는 알게 모르게 하락하고 있지만 피부로 느끼기가 쉽지 않다. 그래서 좋은 투자물건에 투자하여 돈의 가치 하락보다 크게 웃도는 고수익의 투자수익률을 올린다면 훌륭한 투자전문가가 되는 것이다. 부동산 투자를 하면서 지속적인 수익을 내기 위해서는 다양한 유형의 부동산 투자에 관심을 가지고 분석을 할 필요가 있다. 주택수에 포함되지 않는 재개발구역 토지 투자 아파트, 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 주택부속토지, 무허가건축물, 공장, ..

최근 법인투자에 대한 관심이 부동산 경기의 하락으로 인해 예전에 비하여 많이 줄어들었지만 법인을 설립하여 부동산 투자를 고민하는 사람들에게 매력적인 도구다. 꾸준히 부동산 투자를 하는 전문 투자자들은 여전히 법인을 활용해 투자하고 있다. 개인명의 부동산 투자를 할 때보다 여러 가지 혜택을 누릴 수가 있어 부동산 투자를 법인을 설립하여 투자를 하려는 사람들이 늘고 있다. 아파트, 상가, 오피스텔 등 다양한 유형의 부동산을 투자하는 투자자 입장에서는 관리와 운영 측면에서 개인명의 보다 지속적인 부동산 수익과 비용절감을 위하여 법인투자를 선호하는 경향이 있다. 법인 설립 절차에 대해 알아보면, 법인을 설립하려면 먼저 회사의 기본 정보를 정해야 한다. 회사의 기본 정보에는 법인의 상호와 본점 소재지, 사업목적,..

직장에서 지인들에게 부동산 투자를 한번 해보라고 권유를 하면 대부분의 사람들은 돈이 없어서 부동산 투자를 하고 싶어도 할 수가 없다고 대답을 하는 사람들이 많다. 이는 부동산 투자는 돈이 많은 사람들만이 하는 영역으로 생각한다. 당연히 잘못된 생각이다. 부동산 투자를 하기 위해서는 얼마간의 종자돈이 필요한 건 사실이지만 반드시 큰 돈이 있어야만 하는 것이 아니라는 말이다. 고액의 부동산에 투자를 한다면 당초 준비해야 하는 자금이 많아야 하지만 소액 부동산을 경매, 갭투자, 레버리지 투자 등으로 투자를 하면 많은 돈이 필요하지 않다. 부동산 투자는 자신의 미래를 위한 투자다. 하지만 2030세대의 경우에는 자산관리의 종착역이 내 집 마련을 거쳐 행복한 은퇴 생활이라는 사실을 간과한다. 자산관리를 은퇴에 초..

부동산 투자에 있어서 중요한 것은 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 수익률일 것이다. 부동산에 투자할 때, 세전 수익률만 계산하는 우를 범하지 않아야 한다. 취득 단계의 취득세, 소유 단계에서의 종합부동산세 및 재산세, 매각 단계의 양도소득세 모두를 고려한 세후수익률로 계산하는 습관을 들여야 부자가 될 수 있다. 절세와 탈세는 모두 납세자가 개인 부의 극대화를 목적으로 한다는 점에서는 같지만 국가가 허락한 테두리 내에 있으면 ‘절세’이고, 사기 등 부정한 방법으로 세금부담을 줄이는 것을 ‘탈세’라고 한다. 이 두 가지를 혼동해서는 안되며 합법적으로 절세에 대한 공부와 전문가의 도움을 받아서 몰라서 내지 않아도 되는 세금을 납부하는 경우가 없어야 할 것이다. 따라서 부동산 세금 공부는 부동산 투자에 있어서..

전세가격(전세가율) 상승추세를 확인하여야 한다. 일반적으로 전세가는 아파트 매매의 하방 지지선 역할을 해준다. 전세가 하락은 매매가 하락으로 이어지고 상승은 매매가를 밀어올리는 상관관계가 있다. 그렇기에 해당 지역의 전세가격이 하락하는지, 보합인지, 상승인지를 먼저 파악해야 한다. 하락 시기에는 입주물량이 많은 의미로서 보합의 그림이 나올 때까지는 기다려야 한다. ​이후에 전세가격이 안정을 찾고 더 이상 하락하지 않는 그림이 나온다면 유심히 살펴봐야 한다. 전세가격이 보합을 이루게 되면 점차 전세 매물의 물량이 감소하고 수급으로 인해 전세가격이 상승하여 일정한 매매가격에 점점 다가갈 것이다. 하락장이 길어지면 “매수보다는 전세로 거주하겠다”라는 심리가 더욱 커진다. 전세가격이 높아져서 매매가격과의 차이가..

거래량 증가 추세를 확인하여야 한다. 미분양수 분석과 함께 거래량 추세를 확인하면 부동산 매수 타이밍을 확인하는데 좀 더 확실한 투자시기를 파악하는데 상당한 도움이 된다. 시장의 흐름을 살펴볼 때는 미분양수와 거래량을 함께 살펴보면 흐름예측을 비교적 정확하게 할 수 있다. 예를 들어 본격 조정 국면이 지나고 시장이 바닥을 치면 가격 하락폭은 줄어든다. 하지만 바닥 탈출은 아직 아니다. 바닥 탈출 신호는 거래량을 보면 된다. 가격하락폭은 줄어도 거래량이 늘지 않으면 여전히 바닥이다. 거래량이 늘기 시작하면 시장은 회복을 시작한다. 거래량이 계속 늘면 매매가격도 다시 오르기 시작한다. 이렇게 되면 시장은 본격 상승을 진입하는 시기를 맞게 된다. 이때가 매수하기에 좋은 타이밍이다. 가격이 하락세를 멈춘 후 시..

미분양 감소추세를 확인하여야 한다. 미분양주택 현황은 부동산 시장의 판세를 가늠할 수 있는 중요지표로 미분양 물량 감소는 그만큼 매매시장에 거래가 이뤄지고 있음을 방증하기 때문이다. 특히 준공 후 미분양수는 악성매물로 부동산 침체기를 나타내는 주요한 지표로 사용된다. 미분양수는 매수하고자 하는 지역의 수요자의 심리를 나타내는데 아파트를 매수할 경우 반드시 미분양데이터를 참고하여 미분양수의 추이를 확인해야 한다. 부동산 투자의 기준이 되고 있는 서울시의 미분양수 현황을 보며 매수타이밍을 알아보자. 2019년 7월이후부터 2022년 1월까지는 미분양수가 안정적으로 서울 전체평균보다 훨씬 적은 미분양수를 나타내고 있지만 2022년 1월부터는 미분양수가 점점 상승하기 시작하여 2023년 1월에는 평균 미분양수를..

정부의 부동산 정책방향을 파악하고 활용해야 한다. 현재의 부동산시장은 사려는 수요가 많지 않지만, 팔려고 내놓은 물건도 많지는 않다. 부동산 경기하락으로 인해 팔기도 어렵지만, 팔아봤자 손에 쥘 수 있는 이익이 제한되기 때문이다. 이런 이유로 정부의 새로운 규제 완화를 기대하고 매도 시기를 늦추는 경향도 나타나고 있다. 최적의 매도 타이밍은 규제 완화가 매도자 우위의 상태로 전환된 이후다. 규제 완화가 가시화되면 사려는 수요층이 많아져 팔기도 쉬울뿐더러, 때론 가격도 오를 수 있다. 그만큼 규제 완화 시점은 물건을 시장으로 끌어내는 동시에, 매수자들을 끌어당길 수 있다. 현 시점에서 가장 쉽게 예상할 수 있는 것은 세금 완화다. 예를 들어 취득세·등록세가 1% 포인트 인하될 경우 매수자 입장에선 매입금 ..

매도자 우위의 시장에서 팔아야 한다. 다시 말해 매수자가 매도자보다 많은 시장일 때 팔아야 한다는 뜻이다. 그래야 좋은 값을 받고 쉽게 팔 수 있다. 시골장터를 예로 들어보자. 물건을 사러 오는 사람이 언제 가장 많을까? 아마도 점심 전 시간일 것이다. 집에서 나오는 시간을 감안해 장터에 나올 수 있는 시간은 아마도 오전 10시 전후일 것이고 물건을 산 뒤 출출해진 배를 채우고 집으로 돌아가야 할 것이다. 따라서 상인들도 이 시간에 맞춰 진열대를 준비해놓는 것이 현명하다. 부동산도 마찬가지다. 사려고 하는 사람이 많을 때 팔아야 배짱을 부리며 잘 팔 수 있다. 부동산에서 손님이 많을 때는 부동산 경기가 좋을 때다. 따라서 부동산 경기가 호황을 누리며 가격이 높게 형성될 때가 부동산을 매도할 타이밍이 된다..