새로운 부동산 세상을 꿈꾸며!

장기보유특별공제의 마법 장기보유특별공제는 양도소득세를 확 줄일 수 있는 핵심 절세 제도로 부동산을 오래 보유할수록 세 감면 폭이 커지도록 설계돼 있다. 양도차익의 최대 80%까지 공제 받을 수 있어 그야말로 ‘특별한’ 절세 혜택을 볼 수 있는 신통방통한 제도이다. 한데 이 제도는 부동산 경기 상황에 따라 너무 자주 변경된 탓에 납세자들이 헷갈리기 일쑤이다. 이런 저런 특례가 많고 규제지역 여부에 따라 제각각이어서 가히 난수표가 됐다. 특히 문재인 정부에서 거주 2년 요건을 돌연 신설하면서 장기 1주택 보유자를 멘붕에 빠뜨렸다. 10년 이상 장기 보유해도 실제 거주하지 않았다면 한 푼도 깎아주지 않았으니 난리가 난 것이다. 그나마 윤석열 정부 들어 보유와 거주 기간 별로 공제율을 달리해 1주택 장기 보유자..

11월 말부터 종합부동산세(종부세) 고시서가 납부 대상자에게 발송된다. 흔히 부자가 내는 세금으로 통용되는 종부세는 집값이 오르거나 내릴 때 민감도를 달리 해왔다. 폐지 주장도 적지 않다. '피할 수 없다면 줄이자'는 취지의 종부세 절세 전략이 매년 인기를 받는 이유이기도 하다. 올해는 '공동명의' 절세가 눈에 띈다. 종부세 고지서는 지난해 약 120만명에게 전달됐는데 올해는 그 수가 감소할 가능성이 커졌다. 액수도 마찬가지다. 특히 부부가 공동명의로 1주택을 소유한 경우 절세 혜택을 톡톡히 누릴 수 있게 됐다. 정부가 공동명의 종부세 공제금액을 각 6억원에서 9억원(총 18억원)으로 상향 조정했기 때문이다. 공동명의는 단독명의의 반대 개념으로 주택 지분을 쪼개 공동으로 소유하는 것을 말한다. 현재 종부..

주택분 재산세가 부과된 오피스텔이라도 무조건 '주택'으로 간주해 종합부동산세(종부세)를 부과한 것은 잘못됐다는 조세심판원의 결정이 나왔다. 주택분 재산세 고지 여부에 상관없이 실제 업무용으로 사용했다면 종부세 과세 대상이 될 수 없다는 것이 골자다. 지방세인 재산세와 달리 종부세는 국세다. 국세는 '실질과세원칙'이 적용된다. 오피스텔처럼 주거·업무용이 혼재된 경우 국세 납부에서는 실제 사용 용도가 중요하다는 의미다. 10월 31일 업계에 따르면 최근 조세심판원은 업무용 오피스텔에 주택분 재산세가 부과됐다는 이유로 종부세를 과세한 국세청의 처분이 잘못됐다고 판단을 내렸다. 사연은 이렇다. A씨는 자신이 소유한 오피스텔을 2022년 5월 3일까지 주거용으로 임대했다. 이후 업무용 오피스텔 임대차 계약을 맺고..

부부 공동명의 1주택자들에 대한 종합부동산세 기본공제 상향으로 서울 강남 고가 아파트 소유자들의 종부세 부담이 대폭 줄어든다. 서울 강남 소재 은마아파트를 보유한 1주택 부부 공동명의자의 경우 올해 종부세를 한 푼도 내지 않아도 될 전망이다. 국세청은 오는 16일부터 30일까지 부부 공동명의 1세대 1주택 과세 특례 및 합산 배제 신청을 받는다고 11일 밝혔다. 1세대 1주택 단독명의자의 올해 종부세 기본공제는 지난해보다 1억 원 늘어난 12억 원이다. 부부 공동명의 1주택자들의 기본공제도 9억 원씩 18억 원으로 상향 적용된다. 이는 공시가격 18억 원 이하인 아파트 1채를 부부가 공동으로 소유했을 경우 올해 종부세를 내지 않아도 된다는 의미다. 이 같은 공제 한도 상향에 공시가격 하락 흐름이 맞물리면..

길동이는 지난해 두 개의 주택을 가진 채로 아파트 분양권을 매수했다. 길동이는 새 아파트 입주지정일을 통보 받고 고민에 빠졌다. 3번째 주택부터는 취득세가 중과된다는 이야기를 들었기 때문이다. 길동이는 일단 보유 중인 주택 가운데 하나를 팔고 새 아파트의 잔금을 납부하기로 마음먹었다. 한편, 재산세 부과기준일인 6월 1일을 넘겨 잔금을 납부하면 재산세나 종합부동산세를 아낄 수 있을 거 같아, 지연이자를 감수하고라도 분양대금 잔금 납부를 미루는 것도 고려중이다. 길동이의 계획은 괜찮은 것일까? 납세자가 보유하고 있거나 보유했던 개별 부동산의 취득시점이나 처분시점을 언제로 볼 지에 따라 납세자가 내야 할 세금은 달라진다. 세금 별로 특정한 날을 기준 시점으로 삼아 중과세 여부, 감면 여부 등을 따지기 때문이..

7월 초 정부가 발표한 ‘하반기 경제정책 방향’에서 혼인 시 결혼자금에 대해 증여재산 공제를 추가로 적용해주겠다고 하였다. 그리고 7월 말에 발표된 이번 2023년 세법개정안에서 이에 대한 내용이 반영되었다. 이번 신설된 혼인 증여재산공제(이하 ‘혼인 공제’)는 직계존속이 직계비속에게 1억 원의 공제를 한도로 증여가 가능하다. 기존 성인자녀는 10년 간 5000만 원의 공제를 받을 수 있는데, 이와 별개로 추가로 1억 원의 공제를 더 받을 수 있으니 사실상 결혼자금의 부담을 증여를 활용한다면 많이 덜 수 있게 되었다고 볼 수 있다. 가장 적합한 용도로는 신혼부부의 전세보증금이 될 것으로 예측하고 있다. ‘혼인’이라는 전제가 있으므로 증여일에 대해서 유념할 필요가 있는데, 혼인신고일 이전 2년부터 이후 2..

모의 돈으로 해외 부동산과 법인에 투자했다면 단순히 부모에게 명의를 빌려준 것이 아니라 증여로 봐야 한다는 법원 판단이 나왔다. 7일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정2부(신명희 부장판사)는 A씨가 관악세무서장을 상대로 '증여세 부과 처분을 취소해달라'고 낸 소송에서 최근 원고 패소로 판결했다. 국세청 조사에 따르면 A씨는 모친 B씨가 2015년 국내 부동산을 판 뒤 받은 매매대금을 자신의 계좌로 이체받은 뒤 세 차례에 걸쳐 총 1억8천만엔(약 17억6천만원)을 일본으로 송금했다. A씨는 이 돈 중 7천785만엔(약 7억원)은 일본 부동산 투자에 썼고 1억엔(약 10억원)은 B씨가 지분 100%를 보유한 일본 법인에 투자했다. 나머지 500만엔(약 4천700만원)은 개인적으로 사용했다. 국세청은 이 돈이..

어느날, A씨로부터 다급한 목소리로 상담 전화가 걸려왔다. A씨는 자신에게 양도소득세 조사가 개시돼 5000만 원 상당의 세금을 내야 할 위기라고 말했다. 사실관계를 정리하면 아래와 같다. A씨는 며느리의 남동생(B)에게 아파트를 매각했다. 그리고 매각일 이후 동일 단지 내의 동일한 면적의 아파트가 더 고가에 매각됐다. 세무서는 이를 토대로 A씨가 특수관계인 B씨에게 주택을 시가보다 저가에 매각한 것으로 보고 소득세법 제 101조(양도소득의 부당행위계산)를 적용해 A씨에게 양도소득세 및 가산세 약 5000만원을 과세하겠다고 한 것이다. 1. 양도소득의 부당행위계산 적용 소득세법 제101조의 내용을 살펴보면 아래와 같다. 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세..

개발 정비사업은 노후하고 열악한 환경의 건축물들이 밀집한 정비구역을 탈바꿈시켜 주거환경을 개선하는 사업이다. 정비구역 내 모든 건축물, 시설물들이 정비 및 철거 대상이기에 빌라, 단독주택 등 주거용 건축물뿐만 아니라 상가, 도로, 무허가 건축물을 소유한 경우에도 특정 요건을 만족하는 경우 주택입주권을 받을 수 있다. 재개발 투자는 같은 구역 내 소재하더라도 개별 물건마다 특성이 다르기에 투자 측면으로도 단순하지 않지만, 취득 시, 보유 시, 양도 시 단계별 세금 역시 물건 종류마다 취급이 다르므로 이러한 차이를 알고 투자하는 것이 좋을 것이다. 그렇다면 재개발 구역 내 상가에 투자할 때 상가 물건에 대한 세금은 어떻게 될까? 우선 상가를 취득할 시 부담하는 취득세는 토지와 건물을 합한 전체 취득가격의 4..

길동이 부부는 아이의 진학을 앞두고 이사를 준비하고 있다. 이들은 공동명의 주택 1개, 아내 명의 오피스텔 1개를 보유하고 있다. 이사를 앞두고 서울경제 연재 칼럼을 보니, 1주택자 판정 시 오피스텔이 주택에 포함된다고 한다. 길동이는 크게 실망했지만, 부동산사무실에 들른 김에 자신이 1주택자에 해당하는지 재확인하기로 했다. 그런데 부동산사무소 사장님이 1주택자 혜택을 받을 수도 있다고 이야기하는 것이 아닌가? 은행에 들렀을 때도 마찬가지였다. 길동이 부부의 경우 1주택자에게만 적용되는 특례대출을 받을 수 있다고 한다. 어떻게 된 것일까? 부동산은 취득, 보유, 처분 각 단계에서 세금을 낸다. 1주택자의 경우 위 각 단계에서 세금을 감면해 준다. 주택 청약이나 대출에 있어서도 1주택자는 혜택을 받는다. ..